2026/09/02 15:06

日本一名男子繼承父親土地遺產後賣出，買賣價差1180萬日圓竟消失，背後竟藏玄機。（法新社）
〔財經頻道／綜合報導〕日本一名男子繼承父親留下約780平方公尺土地，原以為交給熟識房仲處理最省心，卻沒想到交易完成後，稅務師的一句「這很奇怪」，才讓他發現不尋常的價差。最終買家支付2100萬日圓（約新台幣420萬元），自己實際只拿到920萬日圓（約新台幣184萬元），中間足足差了1180萬日圓（約新台幣236萬元）。
日媒指出，原來房仲採用的是日本俗稱「三方合約」的特殊交易方式，也就是「為第三人利益契約」的特殊不動產交易方式。這種交易本身並不違法，但由於中間業者不必先把產權登記到自己名下，若原地主沒有弄清楚契約內容，就可能連房仲最後以多少價格轉售都不知道。

簡單來說，日本房仲業者會先與原地主簽約買下土地，再轉售給最終買家，但產權不必先登記到房仲名下，而是可以由原地主直接移轉給最後的買家。這種交易本身並不違法，但如果原地主不了解整個交易結構，就可能不知道房仲最後以多少價格轉售，以及中間存在多少價差。
據報導，當初這名男子繼承父親留下的3筆土地後準備出售，替父親管理公寓的房仲告訴他，如果自己先把土地分割，再分別賣給不同買家，可能會被認定是在反覆從事不動產交易，甚至產生無照經營宅建業的風險，因此建議改用「三方合約」。
不熟悉相關規定的男子聽從建議，直到所有交易結束後，才發現房仲轉售給最終買家的價格，遠高於自己當初同意出售的價格。
日本不動產專家滝島一統指出，房仲的說法也不能說完全錯誤。日本判斷個人賣房是否已具有「營業性質」，並不是只看一年賣幾次，而是會綜合考量取得土地的原因、出售方式，以及是否有反覆持續交易等情況。因此，即使只有一次出售，如果先把大片土地切成數筆，再分別賣給多人，也可能提高被認定為具有事業性的風險。
真正容易出問題的，是賣方如果不清楚「三方合約」的運作方式，就很難掌握中間業者到底賺了多少價差。這起案例中也提醒，繼承土地準備出售時，真正容易踩雷的未必只是「賣得便不便宜」，而是屋主如果沒有弄懂契約怎麼走、土地最後賣給誰、房仲在中間扮演什麼角色，就可能在不知情下承擔原本沒預料到的法律與金錢風險。