Yahoo房地產編輯部
2026年4月13日週一 上午10:11

【文／Angela】台北市老屋要成功推動都更，整合困難已非新鮮事，但唯有真正走過十多年反覆期待與失望的住戶，才能深刻體會箇中滋味。內湖東湖「樺園社區」一名工程師屋主李先生，15年前從南崁換屋搬進社區公寓5樓，沒想到第三年就有營造商上門談都更，從此展開長達13年的等待，社區60戶屋主從自辦整合、海砂屋鑑定、談判破局到重新選擇開發商，幾乎所有方案都試過，直到政府公辦都更介入，才在今年初看到一絲曙光。

▲李先生家的餐廳天花板因海砂屋緣故導致壁癌剝落、鋼筋出現鏽蝕狀況明顯，下雨天還會滴水。李先生提供
還沒成 社區已先花百萬
李先生是東湖在地人，年輕時因工作地點在桃園龜山華亞科技園區，曾舉家搬到上南崁，「那區很多新建案，3房2廳38坪還有一個大停車位才500萬元，台北人看到眼睛真的會發亮，小孩那時才讀幼兒園，台北市光月費就破萬元，桃園才幾千元，活動校地又大，我們兄弟一次買2戶，相揪當鄰居。」但最終太太工作地仍在內湖，通勤5年實在太辛苦，才忍痛以800萬元賣掉，換屋搬回內湖。

然而那時內湖房價已慢慢起漲，新屋3房總價1500萬元起跳，只剩舊公寓價格相對親民。李先生最後以總價約800萬元購入「樺園」社區公寓5樓，對還不到40歲的他來說，每天進出家門雖要爬5層樓，但可享受內湖的便利交通、成熟生活機能，還不用負擔大樓管理費，是相對務實的居住選擇。

沒想到搬進社區才3年，就有營造商上門談都更，李先生至今仍記得對方開出的優渥條件。以自家為例，38坪空間都更後可分回50坪新大樓，還附帶一個停車位，「就算扣除新屋公設，室內坪數也有1坪換1坪，我覺得超級棒！」開發商一邊還在凝聚住戶共識，當時屋齡也才20多年的社區已出現屋頂漏水、樓梯間水泥龜裂情況。
「我買房時，天花板做得漂漂亮亮，沒住進來根本不知道有異狀。」李先生苦笑稱，後來是同為5樓鄰居的天花板出現坍塌，社區才驚覺可能是海砂屋，「這幾年地震多，現在連我家天花板時不時都有水泥塊掉落聲音，更不要說被現實逼迫練就大小維修本事，平均每2年屋頂、陽台都要補一次防水漆，我都是DIY。」
安全疑慮讓住戶開始認真面對都更，社區都更召集人經投票後，決定嘗試自辦都更，並找來專業輔導公司協助整合與規劃。為了確認開發條件與容積獎勵，9成住戶同意進行海砂屋鑑定，每戶繳交上萬元檢測費。最後輔導公司提出初步評估，老屋部分可爭取約50％容積獎勵，加上海砂屋容積獎勵30％，條件頗具可行性，「講白了，社區住戶沒有人是這方面的專家，大家都是外行人，專業的事情還是必須交給專家去做。」
只是當談到條件分配時，問題又再次浮現。李先生無奈地說：「明明就有都更的急迫性，但社區在合約上過度要求責任承擔，輔導公司怕公親變事主，最終破局。」談判過程中各種期待與條件不斷出現，但對基地規模有限的社區來說，終究難以滿足所有需求，這次破局還得支付輔導公司解約金，算一算前前後後為了整合、規劃與鑑定，社區已花掉上百萬元成本，卻仍然回到原點。
▲樓梯間的天花板也有嚴重鏽蝕問題。李先生提供
盼公辦都更提升信任度
自辦都更失敗後，社區重新選舉委員會，決定改走公辦都更，由台北市政府主導招商，再由建商投標開發。李先生無奈地說：「對歷經多次整合破局的住戶來說，有政府背書，至少能提升信任度。」然而樺園社區的基地面積只有556坪，與鄰棟距離近，未來施工也必須多加留意鄰損風險。
對一心期盼都更的李先生來說，即使今年2月終於傳出好消息，由暐傑建設獲選為最優申請人，他仍然保守稱：「只是確定建商，後面還有很多程序要走，真要蓋起來還不知道要多久。」 看到附近更晚啟動整合都更案，目前新建大樓「家騰真」結構體已完成，正進行室內外裝修階段，「說不羨慕，那是騙人的。」
因海砂屋的安全疑慮始終存在，為避免外牆剝落，社區已有住戶架設防護網，「最重要的還是人要安全。」對李先生來說，這場等待已經走了13年，現在唯一的希望，是這一次能真的走到最後，不再是「狼來了」。
「公辦都更」申請4階段
第一階段：
民眾整合意願達75%且符合申請條件，可申請專案讓市府資源早進場。
第二階段：
市府委託專業技術團隊幫忙試算更新方案，社區同意試算成果且意願達90%後，啟動第三階段。
第三階段：
由臺北市住宅及都市更新中心「助選屋」協助社區模擬選配，當民眾釐清都更權益且選配率達9成，即由市府同意前述單位擔任實施者。
第四階段：
臺北市住宅及都市更新中心將公開徵求出資者，並擬定都市更新事業即權利變換計畫。