2024/10/07 05:30  
央行祭出第7波信用管制，第四季房市將朝向量急凍價盤整的格局。（記者徐義平攝）
記者徐義平／專題報導
打炒房不停歇，央行日前祭出第7波選擇性信用管制措施，直接管控房貸水龍頭，甚至掐得更緊。房產業者預期，房市多頭走漲格局已告終，第四季將朝向量急凍價修的格局。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，6月是這波房市多頭的最高點，尤其爆發房貸緊縮議題後，相較6月，8月成屋市場出現網路瀏覽買賣物件、看屋諮詢、要約斡旋量以及成交量等四觀測項目同步下滑的現象，尤其成屋成交量大減33%，要約斡旋量更大減49%。
8月成屋市場 4大觀測指標同步下滑
他分析，央行選在此時祭出第7波信用管制，主要原因包括房市已過熱、擔憂泡沫危機，以及對投機客、投資客宣戰，而且強調房貸資金優先給予沒有房子的首購族；不過，最主要目的就是扭轉大眾對於房價只會上漲預期心態，直接向過熱房市澆冷水。
根據永慶房產集團彙整2023年七大都會區一般住宅貸款成數比率，其中購屋沒有貸款的比率以新竹縣市28.6%最高，也就是說，七都購屋民眾7成以上都須申請房貸。
觀察七都貸款成數，以7成以上占比最高，且七都均超過5成，即每兩個購屋民眾就超過1個房貸成數是7成起跳；反觀房貸成數5至7成的比率，七都均落在2成上下。
對於房貸緊縮又碰上第7波信用管制，葉凌棋認為，第4季房市買氣將「急凍」，預估全季全國買賣移轉棟數落在5.3萬至6.2萬棟間，而2016年全國買賣移轉棟數最少的第4季還有6.9萬餘棟，預期今年第4季很大機率創下統計以來同期新低。
房市轉悶 觀察有無價格破壞事件
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，上半年房市真的太熱，逼得央行出手關房貸水龍頭，房地產在沒有資金奧援下，買氣勢必會轉悶，接下來要先觀察是否出現交屋之亂，整體房市在資金吃緊狀況下，已無上半年的上漲動能，至於是否修正，則要觀察是否出現價格破壞的事件，例如台股重挫等。
至於房市空頭該如何判斷？房市專家何世昌認為，一般對房市多頭、空頭的定義，並非房價跌一下就落入空頭，至少連續下跌2季才構成空頭；若房價短中期有漲有跌，就要視漲幅多還是跌幅多，若跌幅多則淪爲盤跌，房市買氣可能會較萎靡。
對於央行關房貸水龍頭對房市的影響。葉凌棋認為，今、明年都碰上預售屋大量交屋潮，單一年度均超過10萬戶要交屋，因此，短期內房貸緊縮的結應該很難打開，且在央行大力扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，第4季買氣幾乎可預見急凍趨勢；至於房價走勢，初期可能盤整或稍微下修。