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2023年11月4日 週六 上午8:00




新青安優惠房貸上路吸引剛性自住需求買方進場，房仲業者近來業績回升。（圖：永慶房產集團提供）
辛苦攢下錢買了房子，交屋前有許多程序要完成，簽約與過戶等行政事宜可委由代書處理，驗屋則是交屋前的大事，如果民眾自身有資源能進行，自己驗屋可以省筆錢，否則就須委託有信譽的驗屋公司，或由設計師幫忙找出房屋缺失，協助溝通修繕事宜。水、電、管線是交屋前必須再三確認的重要項目，不只中古屋有這類問題，新成屋也不時出現狀況，房產專家提醒民眾交屋前務必審慎驗屋，以免交屋後自行修繕傷神也傷荷包。
今年房市在打房政策干擾下降溫，隨著新青安優惠貸款上路，首購族剛性需求發威，房仲業者甫出爐的10月業績都有不錯的成績，交易量比9月增長，也高於比去年同期表現，很多區域的成交狀況是月增、年增幅度亮眼。搶搭新青安列車的民眾，接下來準備交屋、裝修，有機會在農曆年前住進屬於自己的家。交屋前有許多程序必須進行，委由房仲交易的民眾，透過代書協助，能夠將簽約、用印、完稅陸續完成。考量各階段之間有多項需要買賣雙方配合事項，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，為保障買賣雙方的交易安全，建議使用履約保證，以公正第三方暫時託管買方價款及賣方文件，買賣雙方在交易過程中不受惡意行為的侵害，雖然費用因此增加，交易可以更加安全。

購買中古屋，房仲業者建議委由代書處理相關流程。（圖：大家房屋提供）
年份高的中古屋屋況即便再理想，難免會有些小毛病，畢竟使用年限已久；新建的成屋不代表就能夠安心，不時傳出民眾購買某些特定建商剛蓋好的房屋，也有漏水或堵塞狀況。所以不管是中古屋或者預售屋完工交屋，仔細驗屋才能保障自身權益，民眾可以選擇自己驗屋，也可以請負責裝修的設計師一併處理，又或者委由專業驗屋公司處理。差別在於驗屋公司有許多專業的儀器，可以進一步勘驗到房屋本身結構及肉眼無法察覺之處。
一般而言，驗屋有三大課題，分別是功能、品質、美觀問題。其中，功能性問題最重要，因為水、電、管線一旦有狀況，嚴重的話會影響人身安全，而且交屋前如果沒有處理好，住進去再修繕難度更高。品質問題舉例而言，新成屋的窗戶窗框沒處理好，影響遮風、擋雨、隔音效果。美觀問題則像是牆面刮痕與髒污等等。
中古屋交屋前最常遇到的狀況就是漏水、滲水、管線老舊以及配電問題。國內最大實價登錄平台「樂居」驗屋部總監黃懷德表示，中古屋滲、漏水常出現在浴室與室內牆面，例如地震會造成壁面滲、漏水，衛浴設備在接縫處的矽力康歷經長時間使用碎化，最後無法阻水，長期下來引發漏水。中古屋的廚房管線由於烹煮時倒入的湯湯水水富含油脂，水管壁變薄或變窄，更是常見阻塞。
再者，中古屋的電源配置可能已無法因應現今各種多樣化的家電。黃懷德表示，曾經在中古屋驗屋過程中發現一個狀況是頂樓加蓋5樓所使用的電源由頂樓4樓拉線供電，但是早期電力配置30坪的公寓約為50安培用電量，線路拉至5樓後，等於上下樓用電量最高可達100安培，線徑明顯不足以負載。他說，一旦上、下樓用電量都達49安培，線路仍不會跳閘，實際上兩層樓卻已用電98安培，非常容易導致電線走火的意外。

不同類型房屋常見的缺失會略有不同。（圖：樂居提供）
中古屋的驗屋，民眾不應該去期待檢驗後找到缺失，會修繕成為一個新房子交屋，而是要聚焦在問題的排除，以及民眾入住前裝修預算的配置。如果電力與管線都須重新更換或者配置，預算安排必須有效配比，以避免裝修超出自己的預算太多，造成自己財務上的壓力。
新蓋好的房屋，驗屋更加重要，找到缺失才能立即要求建商處理好，否則一旦交屋裝修好入住才發現狀況，規模小的建商很可能置之不理。徐佳馨指出，建案完工交屋前的驗屋，民眾要注意5大要項，首先是權狀坪數是否短少、與權狀載明有無差異；其次，水電方面，除了按壓馬桶測試，也要打開水龍頭測試水流外，還可以用水桶裝水注入水管觀察排水狀況是否通暢，同時，須測試每個插頭是否有電。第三點，門、窗的密合度是否有損毀，密合度是否足夠，尤其是乾溼分離、氣密窗等，都須先打開再關上，留意其差異，部分建商對此會提供抗水、風切的測試報告書，可一併檢視。第四，附贈設備與建材是否與合約相同，磁磚有無破損或龜裂。第五，逃生、消防是否齊全。
此外，公設點交部分也要注意公設內容與項目是否與當初訂定的買賣契約或者廣告內容相吻合，以及公設能否正常運作。如有經主管機關檢驗通過或者發給使用執照的公設，應請建商出示相關證明文件。並將點交情況清楚紀錄下來，點交時若爭議，應予以保留不點交，請建商處理。
黃懷德表示，進行新成屋的驗屋時，最常見的狀況是水管有泥沙淤積，這是建築過程中造成的狀況，透過內視鏡查看管線可一目了然，如果泥沙沒有在入住前清理掉，住戶入住後一段時間就會發現排水管堵塞。窗框與衛浴的滲漏水不時也會驗出有問題，他說，透過灑水測試，以水份儀、紅外線熱像儀偵測牆面混凝土的水份含量，並監測水份流向，可確認有無漏水。

透過工業用內視鏡可查看管線是否有過多泥沙淤積。（圖：樂居提供）
新成屋的電路配置相當重要。黃懷德表示，一般民眾通常只會檢查變電箱，其實真正常漏電地方是插座，所以檢測時會由插座送訊號回變電箱測試是否跳閘，如果漏電斷路器不會跳閘，會協調建商重新檢測配置。「樂居」近期在一處新蓋好的社區驗屋時就發現這個問題，結果同一條線路的2百多戶狀況相同，建商排除後，住戶才有辦法安心交屋。
房地產專家對於新成屋的驗屋，普遍認為比起中古屋更具必要性，畢竟新成屋房價高，民眾都想要自己買的房子沒有狀況。通常驗屋後若有缺失，多數建商為順利交屋會願意修繕，不過，是否順利完成修繕，複驗的功夫很重要，最好有專業人士陪同，才能確認原本的缺失處已排除。一旦需要的修繕時間較長，建商可能要求轉進保固期再逐一維修，專家建議民眾務必白紙黑字清楚羅列出建商同意修繕的清單，日後交屋房子進入保固期，建商一旦拖延不處理，才能啟動保固措施。（張佳琪報導）