2010-02-28 工商時報 【曾萃芝】
今年年底台北縣、台中縣市、台南縣市及高雄縣市將正式改制，升格為直轄市。升格之後，在可用預算增加下，房地產價值獲得提升是毫無疑問的，但有兩項效應值得關注。
一項是北縣升格新北市後所產生心理效應，另一則是各縣市合併升格後，外縣市及本縣市間民眾移動效應。
大台北地區房地產向來都是「縣不如市」，以成屋市場來說，北市和北縣房價目前平均價差就在1倍上下，預售市場，根據國泰房價指數最新數據，北市平均成交價一坪約55萬元，北縣則是20萬元，北市是北縣的2.75倍。
一橋之隔，士林房子可賣到7、80萬元，三重重劃區同樣等級新成屋，卻只有2、30萬元；同在中和捷運線上，北市中正區捷運住宅1坪多要5、60萬元，中永和卻只有2、30萬元，多少是受到「住北市較優越」心理因素影響。
就房地產角度看，此情況絕對是不合理的。房地產雖是一種投資工具，但本質仍在提供居住，如果居住內外在條件是一樣（包括就業機會、休閒娛樂、生活機能、環境品質以及屋況等），沒有道理有如此大價格落差。
對投資置產型購屋人來說，現在最關切的，應是哪些地區會進行首波調整。從房地產同心圓理論來看，北縣市交接的第一圈，是一個重點，尤其是居住條件不亞於北市的生活圈，過去形成的「房價斷崖」，可望縮小差距，另北縣捷運站和重劃區也有很大機會加入第一波調整行列。
但我要強調，調整並非一定是北縣補漲，北市房價下修也是可能情況。年底四都升格後，預算規模擴大，在公共建設、居住環境、社會福利等均可望提升下，非直轄市民眾轉往直轄市移動，是可預見情況，甚至合併的縣市居民，也會因房價、投資置產等考量，出現移民風。
我估計，除大台北因房價因素外，包括大台中、大台南、大高雄均將由縣往市移動。但現況顯示，高雄似乎並非如此，從近期購屋趨勢來看，高雄地區民眾，由市移入縣和由縣移入市，幾乎旗鼓相當。影響房地產市場榮枯，最關鍵還是在人潮。縣市合併升格，在行政資源重新分配下，人潮出現移動是必然，但從高雄現況來看，如何移動，最好還是再觀察。（全國不動產董事長葉春智口述，記者曾萃芝整理）