Yahoo奇摩房地產編輯部
2025年7月16日 週三 上午10:11

【文／李寧】想投資法拍物件，買到低價就是賺到嗎？ 對於許多房地產投資客來說，標下法院或行政執行署拍賣的房屋或土地是一種常見的套利策略，不過，如果不熟悉其中存在的風險及稅賦負擔，未來想轉手套利時，恐怕得吃下一大筆稅金，大大吃掉原本預期的利潤。

所謂利用法拍物件套利，指的是透過參與法院拍賣程序，以低於市價的價格購入動產或不動產等標的，並在未來出售時獲利的一種投資策略。然而，這種方式存在一定風險，想投資就必須對法拍物件的特性、拍賣流程，甚至是相關法律有充分了解，出手時才不會落入陷阱或誤觸地雷。
▲新竹有位民眾3年前在法拍市場以一坪2.8萬元，購入一筆公告現值一坪5萬元的建地；近期以一坪6萬元的價格出售，但就在他實際申報土地增值稅後，才發現前次移轉現值是以「一坪2.8萬元」計算，而不是「一坪5萬元」，漲幅大到驚人，土地增值稅稅金逼近百萬元。示意圖/Getty

法拍土地優點：
◆價格優勢：法拍土地的底價通常低於市價，有機會以更優惠的價格購得房產，增加獲利空間。

◆市場機會：法拍市場存在一些被低估或被忽略的物件，有機會找到具有潛力的投資標的。
◆產權保障：法院拍賣的土地，產權轉移由法院主導，保障買方權益，無須擔心原屋主不配合過戶的問題。

法拍土地風險：
◆稅務問題：法拍屋或法拍土地的稅務計算方式與一般房屋不同，若拍定價格低於公告現值，未來轉售時的土地增值稅可能較高。
◆占用問題：法拍土地可能被他人占用，導致無法立即使用或面臨搬遷、訴訟等問題。
◆價值評估：法拍土地的價值可能被低估，購買前需仔細評估市場價值，並考量未來投資報酬率。
新竹縣政府稅務局指出，由於法拍物件的最終拍定價格往往低於市價，看似有不錯的獲利空間，但以法拍土地來說，若忽略未來轉售時的土地增值稅負擔，這筆低價買進的交易，可能成為「高稅吃掉利潤」的陷阱。
▲依據《土地稅法》第30條規定，若拍定價格低於公告土地現值，該拍定價即成為日後轉售時的「前次移轉現值」。

土地法拍藏稅金地雷？
專家：當心前次移轉價
日前有一案例指出，老李在3年前在法拍市場以一坪2.8萬元，購入一筆公告現值一坪5萬元的建地；近期老李以一坪6萬元的價格出售，原本估算可以賺超過3萬元/坪，計畫能從中快速套現。
不過，就在老李實際申報土地增值稅後，才發現前次移轉現值是以「一坪2.8萬元」計算，而不是「一坪5萬元」，漲幅大到驚人，土地增值稅稅金逼近百萬元。

為什麼稅金問題成為這次一大地雷？事實上，依據《土地稅法》第30條規定，若拍定價格低於公告土地現值，該拍定價即成為日後轉售時的「前次移轉現值」。
也就是說，表面上的報酬率雖看似漂亮，但未來出售時，前次移轉現值低，「漲價總數額」相對就高，計算出的高額土地增值稅，恐怕遠遠超出預期，甚至壓縮原來的利潤空間。

稅務局建議，如果想要投資法拍土地時，應做好「2大風險」評估：
1.「拍定價額」是否明顯低於公告現值：若價差過大，未來賣出稅負將大增。
2.檢視土地是否曾享有免稅優惠：像是農地、公共設施保留地等，因前次移轉現值之稅基較低，將導致日後課徵土地增值稅的漲價數額過高。
稅務局表示，購買前應做好稅務規劃，以免產生預料之外的成本。