2024.11.30 10:22

 莊志成

銀行房貸緊縮加上第七波信用管制下，前些年已經簽訂預售屋合約且即將要交屋的購屋民眾首當其衝。圖／本報資料照片


今年上半年房市交易熱絡，房價也持續走高，到了下半年，全台多家金融機構貸放購屋貸款總額逼近銀行法第72-2條規定的30%上限，致使許多年中購屋買方在過完戶即將交屋之際，突然遭遇到銀行沒有額度撥款、需要排隊等候，限貸風暴一時甚囂塵上，攪亂許多不動產交易買、賣雙方原有計畫，甚至衍生交易糾紛。


其實過去每年偶有零星幾家金融機構逼近銀行法規定上限警戒值，只是今年下半年全台金融機構幾乎全面的面臨放款總額逼近滿水位，而中央銀行也在6月左右也警覺到金融機構放款高度集中在不動產，恐不利貨幣金融正常運作，除了與各家金融機構總座商討降低不動產放款集中度，更在9月理監事會議推出第七波選擇性信用管制，包括：名下有房者，第一戶房貸即無寬限期之適用；全國自然人申請第二戶房貸上限降為5成；自然人購置高價住宅貸款、第三戶以上購屋貸款上限降為3成。

銀行房貸緊縮加上第七波信用管制下，前些年已經簽訂預售屋合約且即將要交屋的購屋民眾首當其衝。一般而言，預售屋領得建照執照能夠開始銷售至完工交屋，時間大多在三年、三年半左右，若根據預售屋實價登錄2021年下半年與2022年上半年的交易量推估2025年即將交屋的預售屋戶數，那麼全台恐逾10萬戶預售屋將受到影響。若按行政區細分，台中市北屯區以及桃園市中壢區，預計各有超過4千戶預售屋明年即將交屋，對區域的房市衝擊不容小覷！


筆者建議即將交屋的預售屋買方，應提前審視自身購屋的財務規劃並適度調整，及早備足資金避免高度槓桿。即便中央銀行在10月公布協處措施，放寬因繼承而名下有房者申請第一戶房貸、以及因換屋申請第二戶房貸提出切結書者不受管制之限制，然而全台多家金融機構房貸放款水位可能到明年依然會處於銀行法所規定上限的警戒值，也使得銀行受理房貸案件對於房屋價值鑑估作業趨於保守，恐影響購屋買方實際可貸額度，讓交屋前無法補足貸款差額的買方面臨違約的風險，尤其是以少量資金、高度操作槓桿的預售屋買家。

因此，筆者建議還沒有交屋的預售屋買方，緊跟建商領取使用執照、辦理保存登記等進度，及早聯繫貸款金融機構申辦房貸，以利排隊撥款能銜接上交屋時程，並且建議要多預留一筆資金，以備不時之需。