在高齡化社會中，如何保障老年生活成為許多人關注的議題。有鑑於我國人口老化問題日益嚴重，且國人持有自用住宅比率逾 8 成，加上長者多有「在宅老化」或「在家養老」 傳統觀念。以房養老，主要是在協助年長者善用名下房產向銀行申請貸款，提供的另一種房屋貸款產品，為高齡者提供了穩定的生活來源，本文將深入探討以房養老優缺點、利率，以及未來的發展趨勢，幫助大家了解這種選擇是否適合自己的需求。

一、什麼是以房養老?利率是多少
「以房養老」稱為不動產逆向抵押貸款，簡單來說，就是將自己名下的房產抵押給銀行或金融機構，換取每月穩定的退休金收入。最重要的是，借款人可以繼續住在原本的房屋，無需搬離。這種方式讓老年人既能保留房屋的所有權，又能獲得經濟上的支持，可兼具年長者在家老化的心願又可達成財務自主的目標，亦可以減輕子女壓力，本意是在保障年長者晚年的照護生活與品質。

2024各銀行提供以房養老貸款利率如下：
以房養老貸款是由貸款者提供自己既有之不動産設定抵押權予銀行等金融機構，於貸款存續期間內，由銀行等金融機構每月撥付固定金額，目前開辦商業型「以房養老」的17家銀行，各家規定與條件各有不同，如申請門檻多在55歲至65歲，貸款年限由7至35年不等。以下說明各家銀行辦理的貸款額度、利率及申貸年限：

• 貸款額度：銀行估價依照房屋市值而定，約鑑價的5成~7成。
• 貸款利率：各家銀行不同，最低2%~3.50%起機動計息。
• 貸款年限：最長貸款35年，且年齡加貸款年數不低於95。例如貸款年齡為六十五歲者，則貸款年限最長為三十年。
• 辦理以房養老銀行為：合作金庫、土地銀行、臺灣中小企銀、華南銀行、第一銀行、臺灣銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海銀行、兆豐銀行、安泰銀行、高雄銀行、陽信銀行、全國農業金庫、彰化銀行、玉山銀行、台中商銀，其中依金管會數據統計，承辦以房養老第一名的是合作金庫、第二名是土地銀行、第三名是第一銀行、第四名是華南銀行、第五名為臺灣銀行。

二、以房養老的優點
以房養老雖然跟傳統的文化傳承觀念有落差，但是目前養兒防老在經濟層面越來越難執行，因為年輕世代可能連自己都養不活了，更遑論扶養老年人；也因此以房養老仍有下列優點：
1、減輕子女負擔：以房養老可以讓長者有額外的收入來源，減輕年輕世代的經濟壓力，尤其在少子化的時代，年輕人的養家負擔日益沉重。
2、保留房屋所有權：房屋僅設定為抵押品，實際上房主仍保有所有權，長者不需搬離現有住所。
3、在地老化：長者可以繼續住在熟悉的環境中，實現「在地老化」的目標，無需擔心搬家問題。
4、靈活資金運用：以房養老提供穩定的收入來源，且資金用途沒有嚴格限制，讓長者能自由安排生活支出。
5、具有稅務規劃效果：借款人百年之後，繼承人可以選擇「借新還舊」方式收回標的房產，或是由銀行直接進行處分。而借款人因為辦理以房養老的借款債務，亦可全數扣減遺產總額。所以在某種程度上，「以房養老」業務也有「稅務規劃」的效果。

三、以房養老的缺點
1、抵押品審核嚴格：銀行對房屋的地段、房齡有嚴格要求，北部地區因房價較高，核貸成功率相對較高。
2、地區影響貸款額度：以房養老的貸款額度依據房價，都市區域的貸款額較高，但偏鄉地區的貸款額可能不足以支應生活所需。
3、長壽風險：貸款期限通常為30年，若貸款人壽命超過貸款年限，可能面臨生活費不足、無法償還貸款等問題。
4、利率波動風險：隨著利率變動，養老金的數額可能逐漸減少，若遇上通貨膨脹，實際可支配的養老金將受到影響。
5、銀行選擇有限：目前承辦以房養老的銀行數量有限，每家銀行的條件與特色不同，民眾可能需要逐一洽詢比較。
6、繼承問題與子女同意權：以房養老涉及房產的繼承權，子女需同意並可能面臨資產變動的影響，若繼承人無法清償貸款，房產將被銀行拍賣。

四、以房養老的未來發展與趨勢
1、傳統觀念的影響：在華人社會中，許多長者擁有房產，但缺乏現金流，以房養老能讓這些長者將房產變現，解決生活上的經濟壓力。然而，傳統的繼承觀念可能讓子女難以接受此方案，需充分溝通。
2、以房養老風險：雖然「以房養老」能將房產轉換為現金，讓年長者在退休後每月獲得穩定的生活費，維持退休前的生活品質，但在華人文化中，將房產留給下一代是一個普遍的觀念。雖然以房養老並不會直接影響房產的繼承權，但借貸期限越長、借款本金越高，伴隨的利息負擔也會增加。如果在借貸到期後，房價增值的幅度不及貸款本利和，那麼繼承人所獲得的房產淨值可能所剩無幾，甚至可能出現「負資產」的情況。
3、安全辦理以房養老：銀行通常要求申請人提供律師諮詢函或有第三方見證人同意，以確保年長者充分了解合約內容並保護其權益，避免繼承人日後產生糾紛。
以房養老是一種針對銀髮族的專門金融產品，貸款額度基於房屋市場價值和申請人年齡，利率相對一般房貸較高，貸款年限根據申請人預期壽命及房屋狀況而定。以房養老的方案仍有限制及優缺點，長者可根據自身需求、房屋狀況和經濟條件選擇最適合的方案，確保退休生活的經濟保障和穩定，可以更安心享受晚年生活。