中國房市大崩潰？ 他曝3不利結果：最慘盤整10年
2023/11/28 14:42 EBC地產王

中國房產自2020年在習政府發布三道紅線整頓房市之後，市場急速降溫，大型房企在資金受限下開始動彈不得，恆大、碧桂園、遠洋、等大型房企，開始陷入違約風暴，到底中國房市會不會大崩潰？兩岸房市趨勢專家李同榮，細述中國房市發展的過去、現在與未來，並大膽預測中國房市泡沫化已經產生，並預測未來發展會有三種不利結果。

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中國房企過度操作資金槓桿 種下崩潰危機的關鍵
李同榮分析，從2010年開始，中國在強勁的GDP經濟成長帶動下，人均所得開始越過3千美元，一直到2018年，人均碰觸一萬美元，這期間是大陸二十年傳統產業發展，型塑了開發中國家世界製造工廠的重要地位，房地產八年漲幅七到九倍之多，如同台灣的71年到78年間，經濟成長強勁，且人均在3千到一萬美元間，房價漲幅也是歷史最高的一個循環周期。
大陸房市發展與台灣不同的是，大陸在房市火熱這八年間用了錯誤且頻繁的防堵性打房政策，包括2010年推出「國十條」、2011年「新國八條」、2013年「新國五條」，再加上限購、限貸、限價等嚴厲調控政策，結果，卻忽略了對所有房企無限制的資金槓桿過度操作，造成越大房企越處於「資不抵債」的企業金融風暴危機中。
「三道紅線」調控 劃出中國資不抵債房企的生死線
李同榮進一步指出，2020年習近平眼看悠關大陸四分之一經濟內需命脈的房產市場畸型發展而頻臨崩潰，惟恐進而引發全面性的中國雷曼式金融風暴，因此於當年8月明示房子是用來住的，不是用來炒的」並宣布「三道紅線政策」，2020年8月推監管房企的「三道紅線」：
一、剔除預收款項後資產負債率不超過70％
二、淨負債率不超過100％
三、現金短債比需大於1
房地產企業的三道紅線的計算公式如下：
剔除預收賬款後的資產負債率=（ 總負債-預收賬款（合同負債））/（總資產-預收賬款（合同負債））；淨負債率=（ 有息負債-貨幣資金）/所有者權益；現金短債比=非受限貨幣資金/短期債務
▼李同榮預測，中國房市未來發展會有三種不利結果。（示意圖／pixabay）

中美商戰開打、中國政府內憂外患 阻礙房市整頓的契機
李同榮認為，中國正準備大力整頓房企之時，卻事於願違，適逢中美商戰開打，嚴重影響大陸出口與經濟增長，以致中國政府面臨內憂外患，打房政策也陷入兩難。
另一方面在房企資金180度臨時受到嚴厲限制的狀況下，資不扺債的房企措手不及，開始陷入經營困境，加上長期巿場假性需求氾濫、供過於求的市況下，餘屋滯銷、堆積如山，終於點燃房市泡沫化的危機， 2022年恆大率先暴發違約風波，繼之碧桂園、遠洋相繼出現違約危機。
2023中國政府一連串的救房政策，包括「三個不低於」與「五十大房企白名單」等融資政策。
李同榮觀察分析，初期中國政府對於房市泡沫化的處理態度就是不救房企，但提出「保交樓」政策，藉以救援違約爛尾樓擴散，以維護廣大購屋者權益。因此有所謂「國進民退」的原則，讓違約房企處於「安樂死」狀態，同時也期望避免嚴重骨牌效應發生。
近期中國政府眼看來房市泡沫已經產生骨牌效應，不得不採取更積極救房措施，並授權各地方政府針對限貸限購採鬆綁措施，因此，有所謂「認房不認貸」的首購首付優惠政策。
然而所有救房政策已難以抵擋消費者失去的購屋信心，投資客趁機拋售囤貨，市場難有起色。中國政府救房政策在11月改變方向，提出金融機構房產融資「三個不低於」政策：
一、「各銀行自身房地產貸款增速不低於銀行業平均房地產貸款增速」。
二、「對非國有房企對公貸款增速不低於本行對公房地產貸款增速」。
三、「對非國有房企個人按揭貸款增速不低於本行按揭貸款增速」。
同時，中國政府也提出房企融資的五十大白名單，要求銀行填補3兆人民幣房產市場資金缺口，據聞包括碧桂園、遠洋名單內的企業將獲得信貸、債券和股權融資等多方面支持。
中國房市泡沫化已經產生 未來房市發展會有三種不利結果
綜觀大陸房市泡沫危機發展至今，房市是否會引起大崩潰？會不會引發更嚴重的金融風暴？李同榮預測中國房市未來發展會有三種不利結果：
1.在基本面上，此波房市泡沫已經產生，並嚴重影響大陸內需經濟發展，加上中美商戰未休，經濟基本面將重創危急待援的房地產市場。
2.在政策面上，大陸房地產已欲振乏力，並喪失內需火車頭產業，未來取而代之的是政府大力支持的科技產業。
3.在技術面上，大陸長線房產多頭已經結束，房市將陷入至少五到十年的調整期，若科技業轉型受挫，房市盤整期可能超過十年。
（封面示意圖／pexels）