2023.10.05 03:00
工商時報 孫彬訓

近年因疫情、通膨等因素，造成建築成本大幅上漲，現在已出現新的趨勢，就是部分原先與建商合建的都更案，轉型成為地主自地自建的自主都更案。圖／本報資料照片

都更案變化趨勢

公股銀行持續積極強化都更危老業務，但近年因疫情、通膨等因素，造成建築的成本大幅上漲，現在已出現新的趨勢，就是部分原先與建商合建的都更案，轉型成為地主自地自建的自主都更案。


公股銀主管評估，過去建商合建、地主自主型的比重約為7比1或8比1，即與建商合建都更案比重較多，與自建案相比，數量多出很多，但今年以來比重有明顯變化，建商合建、地主自主型比重已經來到約4比1，也就是地主自主型的案件數大增，預計未來地主自主型的案子持續增加下，比重還會拉高。

公股銀主管分析，建商合建案轉型變成地主型的自主都更危老案，主要是地主土地價格上揚，建商成本則是建材價格上漲數成，甚至還有小基地上漲到1倍，合建分配比率出現爭議，因此促成轉型。合建案轉型成自主都更危老，建商角色也改變，轉變成協助全案管理，也就是轉型成類似不動產建經角色，賺取服務費。


至於近期的爛尾樓問題，銀行分析，建商合建型的較有可能會發生爛尾，而轉變成地主自主型後，因多半是全額融資，銀行也會積極協助。

對建築成本拉高，公股銀主管指出，地主自主型融資，銀行成本原先多會拉較高，且還會有預備金，會多申請額度，可能10％以上，後續也可以最後再看如何調整分配比例，或是先出售一部分。

另有公股銀強調，近年雖因工料大幅上漲，但只要地主、建商提列的造價符合市場合理行情，經評估完工建物銷售金額足以償還貸款，銀行仍可依其提列的造價核予融資額度，以協助都更危老重建。

現在公股銀除了持續強化都更危老，在建商方面，現在更留意的是資歷，會特別留意小型建商，因為出事的多半為小型建商，因此會主動希望分行盡量可以避免承做小型建商相關的案子。

公股銀主管認為，現在建商的整合能力更為重要，部分自有資金不夠的建商亦將逐步退出市場，導致短期內市場投入者減少，而影響都更危老的推動。