建商「二工」變出空間賺到？恐成違建報拆 這條文別簽
2023/09/26 14:27 EBC地產王

阿方買了一間預售屋，想討論客變的細節。趁者連假時間研究規劃想客變的地方，才知道約定專用戶的圍牆二工的方式，但平面圖本來就有畫出圍牆的部分，為什麼要等到二工才做，不一開始就處理？而他上網爬文才發現，所謂的「二工物件」是會有違法疑慮的房子，心驚驚會不會有一天被檢舉，牆就要被打掉。

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房市達人「賣厝阿明」也針對二工是什麼？常見二工有哪些？為什麼要二工？二工的風險？做出說明，逐一破解大家心裡的謎團，幫助大家盡可能避開或是揪出二工物件，以保障自身權益。
●二工是什麼？
通常建商推案前的規劃階段必須先申請到「建築執照」才能販售預售屋，而建案結構體完成交屋前則要申請「使用執照」。
建商跟政府的建築管理單位到建案場會勘後，沒問題才會核發使用執照給建商。建商取得使用執照後才會來到正式交屋階段。
而通常建商如果有銷售增建部份，會在取得使用執照後，才會進行二次施工，也就是所謂的「二工」。
▼要避免二次施工變違建。（示意圖／pixabay）

●常見二工有哪些？
常見的二工項目像是：蓄水池變游泳池、陽台外推、大樓屋突改成健身房，早期甚至會有室內做夾層，增加使用空間等。
●為什麼要二工？
想要更多使用面積或提高閒置空間的使用率，讓預售屋在銷售的時候更有賣點吸引消費者。
●二工的風險？
二次施工或是變更用途可能會變成違建，會依使用內容分成違規使用與違章建築2種。
違規使用為使用執照用途和實際用途不相關，像是蓄水池當作游泳池是用，或是施工圖面上本來是管委會空間，卻被建商拿來作為健身房或是瑜珈教室等。
像這種狀況極有可能遭民眾舉報後被管理單位要求回復原規劃用途，導致民眾權益相關受損。
「違章建築」目前新增違建都屬於即報即拆，務必要注意。根據建築法77條第1項，建築物所有權人或使用人應維護建築物合法使用與設備安全。
在預售屋交屋後如果有違規使用或違建情形，會是由屋主承擔建築法規的合法使用義務。假如被檢舉，屋主是要承擔相關罰款並且要回復原狀的行政責任，建議在點交驗收時，確認有沒有二次施工或變更用途情況，避免交屋後，因違反建築法規而有被開立罰單或強制拆除的風險。
▼（圖／賣厝阿明提供）


●3要點避免房子有二工情況
1、直接問代銷人員
最直接的方法，就是在預售現場參觀樣品屋時問銷售人員，建商有沒有可能會二工？會在哪個區域？會不會是違規建築的狀況？
2、確認平面圖
預售屋是看不到房子，沒辦法像成屋一樣，直接到現場對答案，我們要做的是把建商的平面圖跟廣告圖兩個拿來比一比，廣告圖上標示公設名稱，對應平面圖位置要是一樣，如果變成不一樣的空間，就可能是違法的二次施工或是違規使用。
建商在圖示附近註明「僅供參考情境圖」跟合約無關，也不行！照片有游泳池就要有游泳池，不可以是消防蓄水池、健身房放5台跑步機，就要有5台。
阿明提醒大家，買預售屋務必要保留銷售資料，主動詢問有沒有二次施工的狀況；如果是買新成屋的朋友可以先申請建物測量成果圖，拿去跟建商提供的平面圖對比，有出入的地方要小心注意！
3、避免簽署額外協議書
部分建商會透過合約書二次施工同意書或類似條文讓消費者簽，大家要特別注意，當你簽下這個合約就等同於你同意這個施工。
假設你房子二工的地方日後被民眾檢舉，這時候你可是要自己負擔後續的拆除責任，也很難對建商究責。
▼（圖／賣厝阿明提供）

事實上很多預售屋會在施工後半段，因為預算或是設計考量，開始變更部分格局，甚至因為政府法規修改，也會有二工狀況，假設收到二工通知，記得注意看內容細節，避免變成違建。
最後提醒，在簽約的時候避免同意建商「二次施工」或是「變更用途」，在交屋驗收要仔細比對建商提供的使用執照跟現況設施有沒有一致，避免後續違反建築法規被罰款或拆除的狀況。
 
（封面示意圖／pixabay）