2021-09-24 18:56經濟日報 記者游智文／台北報導

現代人離婚很普遍，根據內政部統計，今年截至8月全國就有3.1萬對夫妻離婚。專業地政士說，夫妻分道揚鑣，記得要請對方將戶籍遷出，否則每年地價稅可能多四倍，未來要賣房子時，土地增值稅也可能暴增一到三倍，金額相當驚人。

新北市日前就有案例。正業地政士事務所所長鄭文在表示，一位婦人和先生離婚後，經過訴訟，取得房子產權，但忘了要求前夫將戶籍遷出。後來她賣掉房子，申報土地增值稅時，由於房子有第三人設籍，無法適用自用住宅增值稅率。

鄭文在說， 自用住宅用地土增稅只要10%，一間持有20年的房子，如果土地漲價總數是500萬， 土增稅只要50萬元。

無緣前夫變第三人 稅率跟著漲

但如果無法適用自用住宅，改採一般稅率，最少20%起跳，土增稅就要100萬元。如果持有期間房價漲很多，稅率還可能調高至30%、40%，稅額相差很可觀。

上述婦人後來雖然經高人指點，以「逕為遷出」方式，將前夫除籍，但依規定也要滿一年才能適用自用土地增值稅，婦人只得以一般稅率申報，稅金整整多了一倍。

鄭文在表示，房子讓其他人設戶籍，不只賣房子可能面臨高額土增稅，平常也可能多繳地價稅。

因為依土地法規定，自用住宅土地，是指所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。如果有第三人設籍，稅捐機關也可能認定非自用住宅，不適用自用住宅地價稅，改採一般稅率。

而地價稅自用住宅稅率為千分之2，一般稅率則是千分之10，兩者相差5倍。

房仲業表示，夫妻離婚，其中一方戶籍沒有立即遷出，其實很常見。有的是沒想到，有些是雖然離婚，但擁有房子的人，覺得馬上要對方遷出，太過絕情；也有的是對方耍無賴，故意不遷走。時間一久，可能找不到人，無法要求對方遷出。

鄭文在表示，碰到這種情況，可備妥房屋所有權狀、身分證、設籍人無居住事實證明文件，向戶政機關辦理「逕為遷出」，也就是將其戶籍直接遷出，戶政機關查明無誤後，就會將設籍人戶籍遷入戶政事務所。

好心借戶籍 也要小心

除了夫妻離婚可能碰到這種情況，有時買房也會遇到。鄭文在說，有位小資女，省吃儉用，二年前買了一間明星學區房子，賣方簽約時要求戶籍暫寄放在戶籍地，等小孩畢業後再遷出，小資女助人為樂，欣然同意。

本來這種情況，很可能會被認定非自用住宅，但小資女事先和對方簽立「無租賃聲明書」，每年房屋稅及地價稅都符合自用住宅，未受影響。

但後來還是出問題，二年後，原屋主的小孩畢業了，小資女卻連絡不上賣方，最後就是以所有權人名義，將設籍人「逕為遷徙」。

鄭文在提醒，買房子除了注意屋況，權狀設定，也要向戶政事務所查詢賣方戶籍是否遷出，是否有第三人設籍，並查明是否有前屋主，前前屋主或是房客相關營業登記是否已經遷出，以免影響自身權益。