2020-05-23 22:31經濟日報 記者 黃阡阡


馬來西亞首都吉隆坡是不少台灣投資人的首選。馬來西亞觀光局／提供

新冠肺炎疫情衝擊全球，雖然造成不少投資人步調趨緩，但全球貨幣寬鬆下也讓投資人資金流入不動產，其中在海外不動產的部分，馬來西亞是東南亞最受青睞的國家，除了經濟發展程度較高，也享有新興國家高GDP成長率的投資價值，首都吉隆坡是不少台灣投資人的首選，但專家提醒，過高的投報率標的需要謹慎，疫情後恐有部分海外建商倒閉。

深耕馬來西亞不動產的第二家園交流中心營運長彭百均表示，一般投資個體戶無法像企業財閥大筆資金在不動產市場掃貨，若換個戰場錢進房價基期較低、租金投報更高的海外新興市場就是很棒的選擇。


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彭百均表示，在不熟悉的領域投資首重交易安全及資訊透明，馬來西亞是屬於英聯邦制度的政府體系，不動產交易與歐美日先進國家作法雷同，法規明確且採實價登錄，在英語文件及華語律師的環境下，台灣買方可以安心地交易。

馬來西亞還享有新興國家高GDP成長率的投資價值，近十年統計為4.3%~7.4%之間，而人口年齡中位數僅28歲，正值中產階級崛起高勞動力且有住房購屋需求，經濟活力社會氛圍好比1990年代人均GDP正突破1萬美元的台灣，首都吉隆坡及一線城市檳城的不動產，其平均單價大約只有台北相同地段價值感的三分之一到五分之一，甚至相比不少所得較低的東南亞國家城市都還便宜，可以說是新興國家不動產的性價比之王。


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此外，彭百均說，相對於航空、觀光、餐飲、零售業直接面臨衝擊，馬來西亞建商於疫情下受傷相對和緩，不同於台灣建商預售建案於成屋之前只跟買方收取20%~30%的工程款，且必須自行承擔土建融的貸款壓力，馬來西亞全境法規一致，建商收款依工程進度，蓋到多少比例的同時就能向政府申報並跟買家收到相對的金額，因此也能有效降低爛尾樓發生的機會。

不過，彭百均指出，新冠肺炎疫情至今，大馬建商第一波壓力來自馬來西亞過去六周的行動管制，建築停工導致已售出的單位沒能繼續施工並收款，該期間也鮮少新增銷售業績，不過該危機在5月初行動解禁後逐步釋放，而未來第二波壓力也是想進場的買家必須觀望的，部分建案若過度依賴單一市場買盤，若該國買方緊縮，有部分建商就有可能因銷售不佳面臨斷頭，去年開始中國大陸外匯管制造成中資買方退燒正式實例。

為避免投資大馬不動產風險，彭百均分析，許多評估海外投資買家都會被高於行情的租金報酬或建商精算過的包租配套所吸引，但事實上羊毛出在羊身上，包租配套手段時有所聞是建商墊高房價而換得的。彭百均提醒，如同投資台灣不動產成功經驗，不動產地點（Location）放諸四海才是投資硬道理，好比台北的信義計畫區、內科、竹科等等白領工作商圈，紮實住房需求才是讓房價穩健增值、資產抗跌、租客穩健關鍵，而在四季如夏的馬來西亞，涼爽明亮的百貨商場更比街邊商店受到當地人青睞，若整體開發項目有政府把關加持，那更是無懼市場風險。