你是房地產剩餘的清流?!
專業的人要做專業的事
台北市大安區，未來房價營建成本約50萬元
吹喔~ 專業的人吹不專業的話?! 
明天就是未來了 營建成本一坪50萬囉......
李奕農／大繼承時代「一坪換一坪」　恐是劫貧濟富？

▲「一坪換一坪」看似公平，但相同容積獎勵落在不同地段，能轉化出的資產價值可能天差地遠。（示意圖／記者項瀚攝）
文／樂居創辦人李奕農
老房子等都更，就能「免費一坪換一坪」？這個看似美好的都市願景，背後其實藏著不公平。當容積獎勵與房價、土地價值綁在一起，不同地段屋主實際取得的利益天差地遠，甚至可能進一步拉大
有房與無房者的資產差距。
市場常把「一坪換一坪」當成都市更新的誘因，但真正值得討論的，不只是政府給多少容積，而是這些容積最後值多少錢。容積獎勵的價值，取決於「未來房價減掉營建成本」後，還剩下多少利益。
假設政府同樣給予50%容積獎勵，在台北市大安區，未來房價每坪約200萬元、營建成本約50萬元，政府多給1坪容積，扣掉造價後，潛在價值約150萬元；但在淡水，未來房價每坪約30萬元、營建成本約28萬元，同樣增加1坪容積，價值可能只剩2萬元。
也就是說，同樣的容積獎勵，大安與淡水創造的利益可能相差75倍。公共政策看似一視同仁，最後放大的卻可能是原本就位於精華區的高價資產。
另一個問題，是台灣逐漸進入「大繼承時代」。隨著人口高齡化，愈來愈多房屋與資產將由上一代移轉給下一代，家庭原本擁有多少資產，可能比一個人賺多少薪水更重要。

▲當都更獎勵反映進房價，可能進一步拉大有房、無房族的資產差距。（示意圖／記者項瀚攝）
例如A先生一路做到公司副總，年收入200萬元，在淡水買了1500萬元住宅；B先生所得不高，但父母每年透過贈與免稅額度移轉資產，家中另有1間大安區老公寓，若未來都更成功，價值可能超過6000萬元。表面上A先生收入較高，但納入家庭資產、贈與與繼承後，財富條件可能完全翻轉。這正是大繼承時代下，所得與資產脫鉤後必須重新面對的問題。
當政府不斷增加容積，提高老屋重建利益，市場也會提前把「未來可以都更」反映在老屋價格。獎勵愈多，老屋期待價值愈高，新房價格也可能跟著墊高，形成堆疊迴圈。對持有精華區不動產的人，都更可能讓資產繼續增值；但對無房者而言，進入市場的門檻反而愈來愈高。
所以我真正想問的是：「老屋重建究竟是屋主應自行負擔的私人財產責任，還是涉及公共安全與都市發展，值得政府用公共容積補助？」都更有其公共利益，但當相同獎勵能轉化出的財富差距如此巨大，政策追求更新速度的同時，是否也該重新思考公平性。以上部分觀點，取自連雲建設總經理蔡漢霖《未竟之事》一書。
►李奕農小檔案
學歷：政大地政系/台北大學不動產城鄉所
經歷：信義房屋/遠雄房地產
現職：樂居創辦人

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