若買賣時確實未區分房地價額，無法具體認定房屋賣出價格，恐遭補稅
2023.10.13 03:00
工商時報 林于蘅

日前有民眾就被國稅局以銀行資料勾稽，逮到原始買賣契約未將房地分開計價，最後遭補稅300多萬元。圖／本報資料照片

舊制房屋財產交易所得稅相關規定

舊制房地買賣是課財產交易所得稅，且只課房屋所得、土地免稅，許多賣方因此將房屋、土地分開計列，且把所得灌到土地，降低稅負。這些案件要特別注意，因為國稅局掌握的資訊愈來愈齊全，很容易被重新認定。日前有民眾就被國稅局以銀行資料勾稽，逮到原始買賣契約未將房地分開計價，最後遭補稅300多萬元。


一位方姓男子92年以拍定價2700萬元，向法院拍定取得一處房產，（房屋1040萬元、土地1660萬元，房屋價格占總價比率38.51％）。之後他在108年以總價7800萬元，把房產賣給一家資產公司。方男申報109年度綜所稅時，以不動產買賣契約書上已區分房屋及土地價格，申報出售房屋收入1100萬元，減除必要費用及成本1052萬餘元，財產交易所得約48萬餘元。

之後，高雄國稅局認為，方男申報的房屋價格占總價的比率只有14.1％顯然不相當，於是向買方資產公司的貸款銀行，查調辦理設定抵押貸款檢附的不動產買賣契約書，獲得銀行回覆合約書並未劃分房屋及土地個別價格。


另外，國稅局也發現，買賣雙方共簽了3次買賣契約，3次簽約原議定價款都沒有區分房屋及土地價格，買方也僅配合換約事宜。國稅局於是以房地買進及賣出總額的差價，按出售時的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例，計算房屋的財產交易所得977萬餘元，歸課方男109年度綜所稅後，要求方男補繳稅款300餘萬元。

方男對此不服，跟國稅局打起行政訴訟。法官最近審理後認為，105年1月1日以前取得的房屋及土地，採房屋、土地分離課稅，其中土地部分因已課徵土增稅，所得不計入所得稅的稅基內。

但社會一般交易習慣裡，出售不動產都是將房屋與土地一併出售，交易計價過程也涵蓋房地整體價格，因此容易使賣方試圖透過法律概念的操作，在同一筆收益中，增加土地獲利的比例，減少房屋獲利的比例，藉此減低所得稅的負擔。

由於方男買賣時確實未區分房地價額，無法具體認定房屋賣出價格，因此，國稅局依「出售時」的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值的比例，計算房屋財產交易所得，並無違誤。