2024/09/29 05:30  
住宅規劃需考慮醫療、就學及各種公共設施的搭配。 （資料照）
記者徐義平／專題報導
台北市房價高，老人要換屋不容易。（資料照）
高房價時代，房地產業者認為，20年期使用權住宅可能只是高房價的權宜或緩兵之計，無法達到真正居住自由的目標，反而是讓民眾透過20年間相對低的居住成本，在該段時間內多存一點自備款，最終仍是要面對高房價的購屋現實。
房產業者指出，對一個育兒家庭來說，20年期使用權住宅若期滿不能展延，相當於小孩上大學之際，便要面臨搬家的考驗，但若內政部同意展延，展延期限設定5至10年，等於這一戶使用權住宅在符合都更門檻30年之前，也就是只能解決一戶家庭的居住需求；因此，使用權住宅的量體若不夠多、不夠大，將重蹈現在社宅僧多粥少的困境。
使用權住宅若不夠 恐重蹈社宅困境
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，使用權住宅鎖定年長者及育兒家庭，只從申請者的生涯階段考量，排除購屋的財富效果之外，要先拿出一大筆錢取得使用權，之後轉售機制如何建立？鎖定對象最需要的長照、醫療、托嬰、學區等社區服務如何建置、穩定營運？恐怕都是政策推動成功與否的關鍵。
黃舒衛認為，目前台灣推動的地上權住宅尚未上軌道，民眾接受度及建商操作可行性也未普及，現在使用權住宅若只是從拉長社宅的租用時間進行規劃，卻要一次付清使用權權利金，可能會讓成功機率變低。
房市專家何世昌建議，若政府有意廣建使用權住宅，應優先把使用權住宅賣給青壯族群，因為青壯族群上有老、下有小，不僅面臨高昂居住負擔，生活與育兒的財務壓力最重，而且在20年的使用權期間，青壯族群才有機會存到買房的自備款。反觀銀髮住宅，因要考慮的面向更多，住宅設施規畫也大不同，須從長計議。
使用權住宅採一次付清 成功機率恐變低
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則認為，20年期使用權住宅的初步規劃，有達到對症下藥的功效，也了解目標族群的痛點，包括銀行貸款、老人生活圈改變適應問題；不過，這些族群也需要電梯大樓等產品改善居住品質，尤其台北市因房價水準高，老人要換屋更不容易，可再思考不同都會區的規劃方式。尤其使用權住宅的轉售機制，是要隨著市場行情波動，還是以最初的價格推估殘值買回，而轉手的對象有無限制條件，還有官方的回收機制，都是使用權住宅要進一步思考的地方。
另，曾敬德指出，地上權住宅通常是房價高漲到一段才會出現的產物，地上權市場幾項關鍵因素，包括房屋的價值可能隨時間遞減、保值性可能不如一般住宅；此外，買方貸款問題，轉手時買方的貸款，都是地上權或使用權住宅須考量的因素。