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2023年12月30日 週六 下午5:06



中國房市今年危機重重，陷入困境。彭博新聞分析，除了中國，還有其他亞洲地區經濟體的房市承受壓力，從南韓、越南到香港，建商和債權人都受到利率飆升和監管整頓的衝擊。
分析提到，激烈的貨幣緊縮政策和新冠肺炎疫情，對歐美房市而言，是商業房地產首當其衝，但在亞洲，則是住宅市場承受較大壓力。其中受創最嚴重的南韓，房價創25年來最大跌幅，其中一家建商的債務危機，讓人們憂心會再度出現2022年的信貸市場動盪。

中國房市危機重重。圖為2019年9月雲南碧桂園建案。路透社
State Street Global Advisors亞太區固定收益主管Kheng Siang Ng表示，「消費者債務或資產負債表負擔沉重的經濟體將需要關注」，「南韓就是其中之一。房地產市場一直在下滑。」
以下是彭博分析，可能在2024年爆發房地產危機的國家或地區：
南韓
在亞洲地區，南韓房市壓力僅次於中國，在房價連年上漲之後，2023年創下25年以來來最深跌幅。這主要歸因於南韓央行的貨幣政策。2021年，南韓央行成為第一個啟動貨幣緊縮週期的亞洲主要央行，一路將政策利率提高至15年高點。
2022年末，房市疲弱演變成危機，當時一家主題樂園開發商爆發債務問題，滾雪球式的擴散效應導致南韓信貸市場陷入全球金融危機以來最嚴重的崩潰。南韓當局之後採取一系列措施穩定市場，但到本月底，一家工程建築公司提請重組債務，迫使政府承諾提供更多支持。

南韓首都首爾12月21日。路透社
家庭和企業的呆帳不斷累積，南韓央行已經表示，2024年，與項目融資債務相關的風險可能加劇，這類證券用於為建築項目融資，正是引發2022年危機事件的背後因素。不過儘管如此，南韓官員們表示，整體金融體系將能保持穩定。
花旗集團經濟學家Kim Jin-wook表示，在2024年4月大選之後，對房地產項目融資貸款的潛在重組，可能會在年中開始，這可能會加劇短期貨幣市場的波動。
印尼
印尼央行的激進升息，家庭消費力受到影響，導致負債沉重的住宅建築商承壓，其中包括PT Lippo Karawaci和PT Agung Podomoro。本國貨幣貶值更令市場雪上加霜，建築商償還即將到期美元債務的成本大幅增加，迫使他們訴諸資產出售來籌集資金。
國際信評機構惠譽（Fitch Ratings）11月底表示，Agung Podomoro的2024年6月到期1.32億美元債券可能出現某種形式的違約，該公司之前取消了回購部分無抵押票據的提議。惠譽表示，Lippo Group印尼子公司Lippo Karawaci的再融資風險也在上升，並在11月下調該公司2025年1月到期美元票據的評級至CCC+。
不過，印尼央行的貨幣緊縮政策預計將會結速，投資者預期房市需求也會回溫，對以美元計價的房地產債券注入活力。
惠譽預計，因為再融資的需求增加，加上整體經濟環境有利，本地企業債券發行回升。惠譽表示，在利率不確定的情況下，對短期票據的需求增加，預計借款人明年會繼續偏愛較短期限的債券發行。
越南
越南政府展開大規模反貪腐調查，讓本來就供應過剩的房地產行業再遭衝擊，企業債券發行遇阻，引發流動性緊縮以及借款人拖欠還款等問題。不過，監管干預以及多次降息，減緩了惡性循環。
VinaCapital Group Ltd.首席經濟學家Michael Kokalari在報告中寫道，「越南房地產市場經歷了極具挑戰性的一年，但我們預計經濟低迷最糟糕時期已經過去」，「一些銀行的抵押貸款利率在2023年初達到16%的峰值，但隨後急劇下降。」
不過， 標普全球評級（S&P Global Ratings）分析師Sue Ong表示，跡象顯示仍有重重問題，一些銀行的資本緩衝薄弱，還有一些銀行的房地產敞口很高。
越南最大開發商之一Novaland Investment Group Corp.是當地的房地產危機典型，該公司的美元債尤為矚目。在7月未能支付利息後，該公司同意將債權人持有的3億美元可轉債的到期日延期。
香港
香港數家開發商發行的永續美元債券8月遭遇近年來最猛烈拋售，市場對融資成本以及中國大陸房地產危機蔓延影響感到擔憂。跌幅最深的是負債累累的「新世界發展」地產公司，其債券在2023年表現遜於同業。

香港維多利亞港口景色。路透社
投資者緊張情緒來自是房市大跌。香港房價跌至近七年來的最低水平。在經歷三年嚴格防疫管控，再加上聯準會歷史性的貨幣緊縮之後，香港辦公大樓以及零售商鋪的租金收入也下降。
房市需求也呈現低迷，開發商只能降價促銷。銀行大幅降價也很難賣掉法拍屋。
惠譽旗下研究公司CreditSights高級信貸分析師Zerlina Zeng表示，對在中國大陸較低線城市擁有大量住宅和商業地產敞口的香港開發商持謹慎態度，另外值得關注的，還包括在核心地區以外擁有大量辦公室資產的公司，因為這類資產閒置率高居不下，租金不斷下跌。Zerlina Zeng指出，「由於港元融資成本上升，我們繼續以較高的槓桿率減持香港開發商，而且這種情況預計將在2024年上半年持續」。


澳洲
澳洲的房地產行業壓力略有不同，澳洲央行激進的緊縮週期，引發人們對家庭承受升息能力的擔憂。
國際貨幣基金組織（IMF）表示，澳洲可能會感受到借貸成本上升的影響，在疫情期間以創紀錄低利率發放的大量固定利率住房貸款勢將重新定價，變成更高的浮動利率。據IMF的數據，澳洲超過50%的抵押貸款採用浮動利率。
澳洲央行10月警告稱，有一小部分家庭處於財務壓力的早期階段，但這個群體正在擴大。該行稱，一旦期限到期，約14%的固定利率借款人預計將面臨按揭還款額增幅超過60%。
澳洲金融監理署針對銀行的住宅地產敞口數據顯示，新增不良貸款升至3年高位，但仍保持相對較低水平。