管制太嚴苛！豪宅建商轉向了 蛋白區驚現這狀況
2023/11/21 17:51 EBC地產王 記者張琬聆

政府頻頻打炒房，尤其豪宅更成主要標靶，除長年受央行限貸管控，《平均地權條例》上路後私法人住宅許可制也進一步壓抑買方購屋意願。台中指標豪宅建商因此改弦易轍，盼擺脫政策桎梏，除了轉攻不受限制的商辦產品，也跨往蛋白區以較低成本土地推4千萬元內的產品，竟因此出現不少創區域新高的交易，帶動蛋白區房價上揚。

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豪宅市場受到央行嚴苛管制，自2012年起開始限貸，台北市7000萬元以上、新北市6000萬元以上，其他區域4000萬元以上的住宅皆視為豪宅，貸款最高成數僅有4成，如此的限制已長達10餘年，讓許多建商叫苦連天。
豪宅買方意願降低 建商往外圍推案
觀察近期不少台中豪宅建商推案動向，除固守已建立的品牌豪宅市場外，也開始向外朝一般換屋族、首購族及商辦市場發展。例如今年在7期仍有「由鉅惟上」推出的由鉅建設，該案已揭露10筆交易，均價每坪達70.57萬元，不過明年將跨出7期前往太平區推出預售新案。
▼由鉅建設推出不少指標豪宅，明年將前往太平區推案。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

北部建商耕耘7期豪宅有成的大陸建設，今年推出的「大陸豐蒔」已揭露12筆交易，均價每坪達74萬元，但明年第1季也將跨出7期，推出位在北屯14期重劃區的洲際段案，市場已預估可能創下區域新高；另外在大坑風景區約3萬坪的土地上打造「台中版青山鎮」豪墅開發計畫。
而創下台中豪宅最高單價的寶輝建設，近期已轉攻中科推出「寶輝國際莊園」、「世紀莊園」及「THE TOWER」等3案。今年創下台中最高總價紀錄「寶璽天睿」的寶璽建設，明年上半年還會在7期推出「寶璽天讚」豪宅新案，但其實近年也用新開創的子品牌睿嚮建設，在潭子弘富重劃區推出「睿嚮大涵」，實價登錄最高單價突破4字頭，成為潭子區域新高。
▼寶璽建設子品牌睿嚮建設在潭子弘富重劃區推出「睿嚮大涵」。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

品牌建商吸買氣 蛋白區案屢創高價
跨出7期市場有一段時間的龍寶建設，則訴求「讓年輕人都能買得起」，今年與沙鹿地主合建新案「龍寶和臻邸」，每坪成交均價45萬元，最高成交單價甚至站上5字頭，創下區域單價新高。
住商不動產七期南屯店經理黃盟翔表示，綜觀豪宅品牌建商今年度多半面臨產品轉型、選擇核心圈外地段的狀況，雖然明年僅聯聚建設、雙橡園開發、寶璽建設持續深耕在市政核心地段，但因規劃及品牌上的優勢，仍會吸引高資產客群注意。
至於仍堅守豪宅推案的雙橡園開發，去年為台中高價住宅成交總量第一名，今年則在水湳中央公園特區繼續推出中大坪數的「雙橡園4117」，目前已累積205筆的實價揭露，均價每坪75.6萬元，其中超過4000萬元豪宅線的就有165筆，下一案也落在7期核心地段，預估將成為連續兩年成交最多豪宅的台中建商。
▼「雙橡園4117」已累積多筆實價登錄交易。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

山不轉路轉 改賣商辦也創價
持續深耕7期的聯聚建設，近年則主攻商辦市場，今年7月推出頂級商辦「聯聚中維大廈」，目前實價登錄已有63筆交易，頂樓戶單價突破8字頭，為台中最貴商辦，明年則依然在7期推出「聯聚玉衡大廈」，總銷上看200億元。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，台中高總價住宅近年受豪宅限貸令影響，總價4000萬元以上的住宅買氣相對低迷，也導致建商規畫住宅時不是降低主力坪數面積，就是改往更郊區、蛋白區的地方推案，藉此來壓低購屋總價、增加買氣。
不過隨著坪數限縮與地段愈推愈差，陳傑鳴認為，高總價豪宅所需要足夠空間來形塑大氣格局的規劃也愈來愈不容易，且推案地段不如以往，反造成蛋白區價格高漲，未來若面臨房市反轉，跟漲較多的區域跌價風險恐較精華地段高出不少，是購屋者須特別留心之處。
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）