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2023年9月10日 週日 上午8:00




新版青安貸款因條件優惠，吸引自住者進場購屋。（圖：住商機構提供）
史上最優惠房貸方案發威，新青年安心成家房貸專案8月上路才1個月，各家房仲業績不畏傳統鬼月，全部逆勢向上，低總價小宅大熱賣，買氣好到房仲都驚訝。一連串的政策重拳打房的利空，似乎被新青安優惠房貸消化掉，儘管有大選的政治不確定因素雜音，房地產業界對今年全年買賣移轉棟數已較先前預估提高，有機會上看29萬棟。
2019年起實施的「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，今年加碼優惠利多，規劃「新青年安心成家房貸」，貸款條件是房仲業界從未見過的優惠。政府連續出招打炒房逼退投資客之後，為自住客捎來大利多，觀望房市已久的自住客在等不到房價有太大幅度下跌的情況下，一見到貸款方案大破盤，馬上「衝了」，激發出房仲8月業績一反過往鬼月的淡季，聯袂繳出亮麗成績，都比7月的業績成長，年增率還都是雙位數，成交價格也有上揚的趨勢。以成交產品而言，1500萬以下的低總價產品是主流，房仲業者私下坦言，新青安優貸上路後的買氣「超乎預期」，可說是「又快又急」，低總價產品不斷秒殺，賣到手上已經快沒有物件可銷售。
到底新青安優貸有什麼吸引力，讓首購族不想再等待，決定進場？新舊版青安優貸最大不同是貸款額度上限由800萬提高至1000萬，且貸款年限由最長30年、寬限期3年，提高為40年、寬限期5年。利率補貼由內政部住宅基金額外增加補貼1碼，原公股銀行減升半碼，如此一來，房貸一段式機動利率從2.025%降至1.775%，較原來舊版的利率地板價降低許多。

新版青安貸款遠比舊版更為優惠。（圖：僑馥建經提供）
專案申請條件有限制，必須符合借款人及其配偶、子女名下皆無房產，不適用於轉貸戶，已使用青安房貸的舊貸戶也不適用。也就是必須是完全沒有使用過專案的新貸戶，但是不限職業都提供優惠利率，只要購屋族名下沒有登記自有住宅、年滿民法規定的成年年齡標準 20歲，都可以申請。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，原本產業界都認為在政策面抑制之下，今年房市狀況不會好，但預售屋禁止轉售不溯既往先給了房市一個小陽春，到了新青安優貸推出，房市交易明顯加溫，許多想買房一直在觀望房價下跌的民眾，在優惠方案激勵下，紛紛進場。而新青安優貸效應仍在發酵當中，房市會出現3個現象。
一，小宅熱賣。由於全台房市歷經近年來的大多頭，千萬元幾乎已成基本消費門檻，新青安優貸上限是1000萬，首購族要輕鬆成家，「總價」會是最大考量，因此，購屋的坪數很難太大，小宅的優勢立即顯現。儘管小宅換成每坪單價相對高，總價是剛性需求者最能夠負擔的，其中，蛋白區又會比蛋黃區更受青睞，因為同樣的總價在蛋白區能買到的小宅坪數又更大一些。
二，預售屋可能被帶動。新青安優貸受惠的一定是成屋市場，才能申辦房貸，預售屋照理無法受惠，尤其預售屋還有平均地權條例的枷鎖綑綁。不過，何世昌觀察近來預售屋市場有被帶動的跡象，一方面是因為房地產整個市場就是一體的，會互相影響；二方面是買方有預期心理，儘管有寬限期5年限制，依過往經驗優惠貸款方案一旦實施下去，到期多半會再延長，那麼預售屋4、5年後完工交屋，也可能還是用得到新青安優貸。在這種預期心理，加上擔心小坪數房型愈晚下手愈貴，預售市場已然蠢動。
三，中大坪數相對冷涼。8月房仲業者明顯感受到小宅狂賣，中大坪數銷售較遲滯。新青安優貸在中大坪數產品，點燃不了火花，何世昌分析，因為中大型房屋總價相對於小宅高出許多，蛋白區2千萬起跳已是常態，蛋黃區尤其台北市門檻更提高至3、4千萬以上，自備款必須準備很多，新青安優貸幫助有限。再者，能負擔中大坪數價格的購屋者，多數是換屋族群，也不符合新青安優貸的適用條件。

不畏鬼月干擾，房仲8月成交狀況不錯。（圖：永慶房產集團提供）
首購族不想再等待，期盼有一個自己的家，可以預見小宅在未來幾個月將繼續熱銷。這是否會讓政府打炒房功虧一饋，市場看法目前分歧，有一方認為，房市的修正恐怕在不知不覺間已經結束，本波買氣一路升溫至大選後。另一派認為，整體格局變動有限，因為還有大選的變數，以及囤房稅在立法院新會期即將通過。
消基會董事暨房委會委員張欣民指出，觀察建物買賣移轉棟數統計，6都8月的數字只有台中、台南歸功於預售屋交屋潮出現顯著成長，其餘月增減率都較7月衰退。他認為，必須再觀察9、10月兩個月的成交狀況，才能認定新青安優貸的效應多大。由於中高價產品持續整理，張欣民認為，光靠新青安優貸的力量很難一舉翻轉整體房市，尤其是進入第四季，大選因素容易讓市場轉趨觀望，可能干擾交易量，今年房市「量縮價穩」格局沒變。只是，考量8月的成交量回溫，張欣民略微上修全年的買賣移轉棟數預估值，由先前的27至28萬棟，上調為28至29萬棟。
即便未來幾個月新青安優貸真的發威，目前業界預估全年買賣移轉棟數還是跨不過30萬棟大關。（張佳琪報導）

新青安優貸上路後，房仲業不約而同感受到買氣超乎預期。（圖：永慶房產集團提供）