文／林淑慧
這是西門町未來最大的隱憂之一，它，會否成為下一個香港？
一名不願具名的潮牌店家坦言，快時尚、國際品牌進駐加上台灣潮流品牌的原創設計能量逐年低落，保守估計店家近三年的營收「平均至少衰退三成以上」。
「當媒體在報西門町多繁榮時，誰看得見大者恆大的排擠現象？」鄭子靖說。去年他的員工宿舍房東，在租約到期的最後一天，通知房租要調漲五成，讓他不得不放棄剛裝潢好的店面而搬遷，資金的淘汰效應越來越大。
小店擠到最外圍，求存各憑本事
退出戰場的還有五十年的老味道。位於峨眉街的老店「北平一條龍餃子館」，租金從每月二十五萬漲至三十五萬元，只得搬至二樓；成都路上經營近三十年的肯德基，是過去許多青少年的會面地點，也已悄悄熄燈。
現在，西門町最菁華地段，都是被快時尚與運動品牌業者占據。運動品牌New Balance在西門町設立亞洲旗艦店，店面坪數逾二百五十坪，這也是該品牌在全亞洲最大的店面。
這個趨勢，短期內看來不會消失。
「台北東區的進程是香港化，而西門町的進程是東區化，長久來看，西門町店租行情持續看漲。」施光明認為，香港一級店面租金，介於每坪每月新台幣六萬元至十萬元之間，約高出台北市東區一級店面兩至三倍。相比之下，台灣的店租行情還是很便宜，在國際化的進程下，租金再創新高紀錄指日可待。
施光明指出，現在的西門町大多是外來人口，租賃店面做生意的店家至少在七成以上，老店如老天祿、鴨肉扁及成都楊桃冰，均為自有店面，所以才能無懼租金飆漲，持續在西門町飄香，讓老味道成為吸客特色。「如何讓遊客不是住完就去信義區逛街，要靠在地店家留下人潮。」鄭子靖說，如果連店家都走了，西門町的特色文化恐漸漸消失。
這是自由經濟的必然結果。對於國際品牌挾豐沛資金進駐，西門町徒步區街區發展促進會理事長洪明通是用正面角度看待，他認為，這將增加商圈客群的多元性，例如吸引上班族客群，傳統店家轉進巷弄，也能帶動周邊發展新商機，不見得是壞事。
不過，這確實考驗著小店家的應變與生存能耐。文前所提到的美國街潮牌店家，也有少數商家仍在成長，其解決之道是：持續投入經費舉辦活動，推原創設計商品，並快速擁抱網購市場。他們知道：若不想被取代，那就得讓自己走出去。
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原店家：誠品116
新進店家：H&M（預計6月）
月租金新行情：傳1，200萬元
原店家：阿曼TIT 大樓（1至5樓）
新進店家：韓國衣戀集團
月租金新行情：傳近1，000萬元
原店家：北平一條龍餃子館移至2樓營業
新進店家：洪師父冠軍牛肉麵
月租金新行情：35萬元
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商圈：西門町
2015年租金行情（元/坪）：1，500-36，500
4年漲幅（％）：143
商圈：士林夜市
2015年租金行情（元/坪）：5，000-20，000
4年漲幅（％）：67
商圈：台中逢甲
2015年租金行情（元/坪）：3，000-18，000
4年漲幅（％）：50
商圈：忠孝SOGO
2015年租金行情（元/坪）：67，00-26，000
4年漲幅（％）：4
註：漲幅統計時間為2011年至2015年，此表為北中南主要商圈店面租金漲幅前4名
資料來源：有巢氏房屋、台灣房屋
整理：林淑慧【全文未完，完整內容請見《商業周刊》】