強化實價登錄 盡速落實修法
【聯合報╱林旺根、花敬群、洪鴻智】
2014.05.07 02:14 am
林旺根／地政士公會全國聯合會榮譽理事長
花敬群／德明財經科技大學副教授
洪鴻智／台北大學不動產與城鄉環境學系教授
實價登錄三法立法後廣受社會肯定與期待，卻也在一月廿八日行政院提出地政士法覆議後，凸顯現行規定存在亟待修正內容。發生覆議案的原因在於法規對地政士過度課責的不公，與避免登錄錯誤不罰可能產生虛價充斥的問題。目前內政部雖積極研擬修正條文，卻因與地政士公會在「任意代理」與「法定義務」無法獲得共識，反而造成修法延宕。此外，關鍵性的預售屋申報及義務人應否會同辦理登錄，以及登錄錯誤罰則等重要議題，反而在此爭論中遭受忽略。
逢此關鍵時刻，我們希望提出合理方案，解決地政士公會與地政司爭議，並強化實價登錄功能，以盡速落實修法工作。
我們建議實價登錄制度修法，應掌握以下四項基本原則：
一、規定交易雙方為登錄義務人：依國際慣例多以交易雙方為登錄資訊義務人，登錄錯誤資訊責任由義務人承擔，地政士若查證錯誤則採懲戒處罰。此外，若地政士與義務人共謀登記虛偽資訊，亦可能觸犯偽造文書或使公務員登載不實之刑責。此外，此規定可同時將建設公司自行銷售案件納入登錄管理，可有效改善目前法令的缺口。
二、實價登錄納入移轉登記必要項目：當實價登錄併同移轉登記辦理，可簡化目前登記後三十天內辦理實價登錄得新增工作，亦可避免逾期處罰問題。移轉登記未同時提出實價登錄者，則採退件補正，對行政簡化與避免受罰均有幫助。
三、預售屋交易採個別交易登錄：預售屋交易登錄義務人亦為交易雙方，經紀業者（代銷業）可代為登錄交易資訊，但應採個別交易後一定時間內（例如十五天）完成。故預售屋登錄仍需保留逾期登錄處罰規定。
四、經紀業租賃案件無須登錄，另行制訂不動產租賃條例：在當前狀況下，強制要求租賃仲介登錄實價，不僅行政可行性存在問題，更導致仲介租賃業務嚴重萎縮。不動產租賃條例或租賃住宅法是各國管理租屋市場的共同方式，國內租屋市場長期以民法相對簡略條文來管理，實為法制工作的一大疏漏。
本文所建議四項實價登錄修法原則，在修法工作上並不困難，其效果可免除目前地政士所遭受之不公平待遇，減少民眾受罰機會，加速實價登錄資訊時效性，將預售資訊進行有效揭露，維護避免虛價充斥的覆議案目的，將建商自售物件納入登錄，避免仲介租賃案件萎縮，提供租屋市場更健全的管理與運作機制。
實價登錄制度為國內不動產體系與制度健全發展，最核心的基礎工作。過去廿個月的執行過程雖有瑕疵，但迄今查詢次數超過三千三百萬人次，可謂政府網站流量最高，民眾使用需求龐大的重要資訊。逢此修法關鍵時刻，我們衷心期盼各界放下未盡理性的堅持，共謀實價登錄制度的完善，與國家社會的持續進步。