徐筱嵐
2024年6月10日 週一 上午7:40


該升息抑或調整選擇性信用管制，考驗央行總裁楊金龍的智慧。廖瑞祥攝
近期再傳出民眾漏夜排隊購屋，房市熱度居高不下，政府能用的「大絕」政策可說是傾巢而出，效果卻事倍功半，中央銀行近來邀約房產業者跟銀行主管喝咖啡，外界預期6月13日召開的理監事會議中，將推出新一波的管制措施，只是專家和業者都搖頭直呼，中大坪數產品被邊緣化，市場充斥著低總價、小坪數物件，恐讓全台陷入「小宅化」現象。
打炒房好幾波 房市越打越旺
回顧去年迄今，央行六度升息，房貸利率來到2%，並推出第五波選擇性信用管制；內政部力推《平均地權條例》施行，限制紅單轉售、私法人買受住宅許可制、嚴懲炒作行為、吹哨者檢舉獎金制等；財政部則祭出「囤房稅2.0」將於7月上路，由現行縣市歸戶改為全國歸戶，且採「全數累進」計稅等。
根據央行最新出爐的金融穩定報告中，直指不動產市場交易回溫且價格居高，從去年第3季起，隨著政府推出青安貸款，全國建物買賣移轉登記棟數轉呈正成長，今年首季年增率升至26.01%；土地買賣移轉登記筆數隨房市交易升溫回升，年增率也上揚至17.90%。
楊金龍鬆口理監事會議討論 豪宅認定標準連動貸款

央行總裁楊金龍立法院備詢時，透露6月13日理監事會議中，將討論高價住宅標準是否下修。廖瑞祥攝
打炒房政策收效甚微，銀行業和不動產業傳出，央行有機會再緊縮限貸令，比照財政部調降高價宅認定價格等，若要下重手，甚至不排除升息的可能性。央行總裁楊金龍6月6日赴立法院財政委員會進行專題報告並備質詢時，對於升息的選項回應「時常給surprise也不好」，但被問及是否調降高價住宅認定價格，他略顯遲疑地說，會在理監事會議中討論。
央行對豪宅認定的標準，在「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」中有一定的標準，台北市豪宅價格7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區為4000萬元以上；又依照規定，自然人已有2戶以下或第3戶、第4戶以上，房貸購置高價住宅貸款的最高成數為4成。
而財政部在今年2月下修豪宅門檻，新的認定標準，台北市6000萬、新北市4000萬，其他四都桃園、新竹、台南、高雄等地3000萬元，其他地區則降至2000萬元；倘若央行跟進財政部的步伐，光是七都地區調整，恐怕有許多房屋的貸款都只能降為4成。
若下修豪宅門檻...限縮貸款成數恐加速「小宅化」現象

央行自2020年起祭出5波選擇性信用管制，不僅出手打炒房，也是要銀行控管不動產授信風險，避免信用資源過度流向不動產市場。
住展雜誌發言人陳炳辰透露，央行打算下修豪宅門檻，引發不動產界熱烈討論，先看雙北的房價，台北市的單價高，即便是小宅，要突破6000萬元並非不可能，新北市則相對尷尬，若標準下調4000萬至5000萬元，許多蛋黃區很容易就達標，直接衝擊中大坪數的產品。
陳炳辰指出，近期中南部的都會區受惠高科技、產業園區利多，房價陸續上揚，尤其中部地區的房價，只要坪數大一些，很容易就超過3000萬元的標準，建商憂心貸款成數從7成5降到4、5成，消費者恐怕不買單，甚至出現解約潮，進而讓中大坪數產品滯銷。
他認為，壓縮中大坪數產品，對整體房市不健康，在高公設比的情況下，小宅實際的坪數約10來坪左右，有些連10坪都不到，建商會考量市場與成本，一旦買盤不接受中大坪數的產品，就會轉向低總價的小宅，此舉只會讓「小宅化」現象蔓延全台，讓低總價市場從熱絡轉為「更加熱絡」，進一步推高單價、縮小居住坪數。
業者嘆：重重設限反推升房價 籲政府勿狃於急效

賞屋人潮不斷，加上新青安加持，在無利空因素下，房市可望熱到下半年。住展雜誌提供
台灣省不動產開發商業同業公會聯合會名譽理事長黃啟倫表示，下修豪宅門檻帶來的影響極大，撇開雙北不談，其他主要都會區，若豪宅門檻下修到3000萬元，至少有1/3以上的住宅會被認定為豪宅，舉桃園重劃區的房價來推估，平均價格超過40、50萬元，最高到7字頭，豪宅多半以大坪數為主，5、60坪的總價就超過3000萬元。
黃啟倫無奈地說，現在建商跟開發商的購地貸款最高5成，當中保留1成的動工款，營造工程的材料價格漲幅趨緩，但工資成本上揚很多，以及政府即將開徵碳費，勢必推升營建成本，加上許多縣市政府帶頭炒地，拉高購地成本，「業者不得不直接反映在造價中」，在惡性循環下，最後衝擊終端的消費者。
黃啟倫認為，政府的政策已經打壓炒作空間，現在購屋者都是剛性需求，不需要再採取更強制的措施，應讓房市回歸市場機制，而不是看到近期房市很不錯，就想推出「炒短線的政策」來打壓，反而助長房價高漲，負責任的政府要審慎思考。