04:10 2020/08/03
工商時報
 
劉佩真台灣經濟研究院產經資料庫研究員、APIAA理事



隨著國內進入後疫情時代，國內不論是住宅、商用不動產的景氣表現格外引人注目，特別是台灣經濟研究院的營建業營業氣候測驗點已於2020年5～6月重回信心回升的象限，同時不動產業者對於未來半年景氣看壞的比例也於2020年6月來到0％的低檔，顯然確立4～5月為新冠病毒肺炎疫情影響國內房市最明顯的期間，而在遞延性買盤、長期性置產的族群出爐下，估計2020年前三季國內六都建物買賣移轉件數有機會由上半年的-2.1％轉為小幅正數態勢。

事實上，由於目前房貸利率來到史上新低，市場資金也相當充沛，加上全球新冠病毒肺炎疫情尚未獲得完全的控制，各家預測機構對於2020年全球經濟成長率的估計衰退幅度至少都在3.0％以上，甚至OECD預測若疫情二次來襲，不排除將下探-7.6％，因此即便台灣疫情控制得宜，且2020年國內經濟成長率有機會來到1.0％以上，但短期內央行不會有任何上調利率的動作，反而隨著全球央行維持寬鬆貨幣政策的機會頗大，加上各家銀行在房貸業務的承攬意願高於貸款給予其他行業，因而房貸利率將有跌無升的機會。

此則意謂國內房市仍擁有超低利率、資金豐沛的有利環境，更將為房價帶來強力的支撐效果，況且賣方幾乎無降價的空間與意願，故2020年國內下半年房價顯然無下跌的空間，反而僅有逐步墊高的機會。

至於商用不動產方面，2020年下半年最值得期待的依舊是土地市場、辦公室租賃市場等，而商用不動產買賣仍有機可圖，店面租賃市場景氣恢復腳步則最慢。

以土地市場來說，繼2019年突破3000億元大關、2020年上半年衝破1600億元的超水準演出後，2020年下半年預計在不動產開發商持續回補土地庫存、壽險業者資金潮將以具開發具多元化且投報率已降至2.095％的土地為首選之下，仍可衝出一片天。

至於辦公室租賃市場，台北市2020～2023年仍可維持於供不應求的局面，主要是供給面新增部分有限，而台北市需求外溢的效果也逐漸顯著。

至於店面租賃市場，疫情已造成2020年第二季～第三季台北市各商圈的店租跌不停、空置率不斷攀高，況且根據屋比房屋統計，五大商圈7月網路店面待租量較2019年同期增加二到三成，此除反映疫情的衝擊無法迅速恢復外，實體與線上交易的結構性問題仍是商圈店面需面臨的重要課題，況且外送訂餐趨勢在疫情過後似乎並未退去，更何況最大客戶的觀光客還無法進入，顯示商圈店面景氣要復甦仍有不少的困難。

值得一提的是台北市東區新門戶─南港地區的發展潛力，不論是辦公大樓市場或是商用不動產投資、土地市場、飯店、住宅、購物商場等複合開發案等，皆將是不動產開發商、壽險業者、上市櫃業者矚目的焦點，特別是2020年5月富邦人壽以282.87億元成功標得大南港土地，躍居為史上所有權土地市場上第二高總價紀錄，另外三井LalaPort、南港輪胎「世界明珠」、潤泰創新「南港之心」公辦都更等也將是未來南港地區的重要地標，主要是看好南港東區門戶計畫重新定位，預計未來5～10年開發完成後，南港天際線將為之改觀，同時南港擁有五鐵共構優勢，交通的重要性僅次台北車站；再加上房地產價格比信義計畫區便宜三至五成，在公共建設、大型開發陸續到位後，將帶動整體南港地區的發展。