◎投資結論
《雖營收仍以「帝寶」為主，考量營運動能於明年逐漸恢復，投資建議逢低買進》
◎訪談重點
宏盛財務體質良好，開發策略著重大台北地區：宏盛建設資本額55.62億元，為國內中型建商之一，隸屬宏泰集團(持股比例8%，多處建案乃與集團內宏泰人壽共同開發，公司策略上並不發展中南部市場，主要推案與土地庫存均位於大台北地區。近年最具代表作為位於台北市仁愛路和建國南路上的豪宅案「宏盛帝寶」，而未來公司除南港、內湖等住宅案外，亦將開發其三年前高價標得的南京東路一地為商辦，長線上以淡水造鎮計畫，並將投入都市更新的行列。宏盛在手現金雖不多，但在銀行未動用額度近16億元下，且與銀行融資上利率談判力高，潛在資金不致缺乏，負債上扣除預收款項後佔資產的比率亦優於同業，財務體質良好。
09年營收均來自「宏盛帝寶」，預估可認列17.19億元，eps為0.86元：宏盛09年主要營收認列均來自於仁愛路上的「宏盛帝寶」豪宅案，全案已完工共184戶，至08年底已銷售159戶，今年至今銷售7戶，因地處台北市精華地段，隨著銷售比例提高，每坪單價也依僅存戶數的減少而一路由一開始的85萬元調升至160萬元，今年售出者平均成交價亦落在140~150萬元間。由於宏盛堅守價格的底線，未來僅存18戶若以每坪160萬元計算將可達近40億元的總銷，隨售出貢獻當年營收，毛利亦能在45%以上。玉山預估09年「宏盛帝寶」可售11戶，依款帳轉入時間點可認列9戶，加計該案另建有容積獎勵的車位供出租，每月可貢獻營收140~200萬元不等，全年營收將為17.19億元(yoy+62.24%，eps為0.86元。
宏盛目前有三處建案與宏泰人壽共同開發，未來視毛利繼續合作：宏盛目前部份建案與宏泰人壽共同開發，日前金管會擴大rbc在200％以上的保險公司與同一人、同一關係人交易單筆不動產的金額由淨值的35%調為可運用資金的1.5％，未來人壽購地只要開發建案毛利達宏盛要求標準15~20%以上，仍會持續合作。目前合作建案中，位於信義計畫區的「信義帝寶」總銷30億元已全數完銷，宏盛可分得12億元，預計10年q3完工，將採全部完工法認列。而南港「經貿66」採先建後售方式，將於10年q4完工，總銷13億元預計於10年h1推出，宏盛可分得5億元，亦採全部完工法認列。此外，位六福皇宮對面的南京東路捷運站共構一案，原為宏盛與亞昕合作標下(宏盛佔60%，日前因兩者對開發目的意見不同，亞昕已將其部分售予宏泰人壽，未來該案將建商辦，經容積移轉與捷運容積獎勵後，建築坪數約為原土地的12倍，預計10年q1取得建照後推案。
土地庫存以淡海新市鎮為大宗，將視景氣與輕軌工程於長線下陸續開發：宏盛其他土地庫存部分，均落於大台北地區，並以淡海新市鎮為大宗，該處因捷運輕軌於工程上仍有延宕，目前規劃以淡江大橋建造後，連結蘆洲-新店快速道路，縮短進入台北市的時間，在台北市土地取得逐漸困難，房價易漲難跌下，宏盛看好未來購屋族遷徙該地的需求，將為公司長線下營收來源，而公司於該地的取得成本相當便宜，每坪約為10~12萬元，為避免將來原物料上漲，田段地號將於09年底先建後售以鎖住建築成本，而其餘海段與新市段地號則將視未來景氣與輕軌工程動工後再作推出。此外，另有士林「福林國小」、新莊「副都心段」、中正區「臨沂段」與內湖「石潭段」等四處，均規劃為住宅用，今年皆不會推案，其中「福林國小」由於建地後有電塔，將於q4將其地下化後才會動工，預計11年推案；「副都心段」目前仍為政府整地中，預計年底才會發還，最快於10年推案；「臨沂段」為合建分屋，目前仍與地主協商往後分屋情事，亦未能有確切的開發時程；而「石潭段」目前仍處建照規劃中，預計10年採預售方式推出。
考量營運動能逐步恢復，投資建議為逢低買進:宏盛在過去兩年出售兩筆林口土地後，在新購入土地來不及推案下，使得近兩年在建工程出現缺口，營收未能銜接，均僅以「宏盛帝寶」為認列來源。展望10年，除了「宏盛帝寶」持續出售戶數認列外，另於下半年可開始認列「信義帝寶」與「經貿66」兩案，11年後亦將陸續加入其他建案。就投資建議，目前宏盛本淨比為0.85倍，位5年歷史區間0.4~1.5倍範圍內，雖09年營收仍以帝寶為主，考量明年加入多處新推案總銷達89億元，且地段銷售能力無虞下，營運動能將逐漸恢復，投資建議為逢低買進。