EBC地產王
2023年10月6日 週五 上午9:23



房市9月六都交易量表現，合計2萬1083棟，年增14.8%、月增4.4%，是今年以來連3個月年增率轉正成長，而Q2六都平均房價仍小漲0.84%，近年各部會亂箭齊發重打房政策下，為何跌破市場眼鏡房價居高不下，因此市場有所謂「打房政策是慢性毒藥」之說。房市趨勢專家李同榮認為，打房政策刀刀見骨，恨不得刀刀見血、藥到病除，怎會是慢性毒藥？房價不跌不是市場失靈，也不是藥效慢性，而是政策失靈，剛性需求支撐的市場機制打敗失靈的政策，政府的住宅政策若抓不住核心，就很難得到民心。
打房政策刀刀見骨 並非慢性藥
李同榮指出，政府打房的心態與做法都是急性藥，絕非慢性藥，一招無效、下招就更狠，刀刀見骨，恨不得馬上藥到病除，自2022年七月房地合一稅2.0上路，就有很多人帶風向喊跌房價，今年七月平均地權五重拳上路，更多人說房市已轉空，但市場至目前為止，預售市場量縮價不跌，成屋市場卻小，此種現象恨死看空專家，只好改變說法稱不漲就是跌、甚至說打房會是慢性發酵毒藥，這其實與政府口徑一致，都是自圓其說。
房市技術循環決定房價漲跌 市場機制打敗失靈政策
李同榮進一步分析，近年打房政策刀刀見骨，恨不得刀刀見血，去年以來，房地合一2.0、央行5波限貸、財政部房地合一稅2.0、加重囤房稅2.0、平均地權修法五重拳記記都是重拳，卻撼動不了房價，可見市場機制與技術循環的重要性，不是不跌而是時間未到，未來房價若鬆動也是市場技術循環反轉所致，與打房根本無關。
李同榮表示，所有重打房政策不但時間不對、方法也不對，亂箭齊發已經無法對純剛需市場產生太大影響力。剛需市場雖持續在各項打房政策壓制下觀望，而平均地權修法上路後，不確定因素消失，反而讓市場更明朗化，觀望已久的剛性需求與遞延買盤反而逐漸進場，交易量也逐步回溫，從8、9月交易量觀察，年增率大增，有些專家用上半年交易量乘以2預測全年交易量只有26萬棟或 265萬棟的說法，將不攻自破。
針對有人斬釘截鐵預測今年房價至少會跌5-10%，李同榮早就直言此說法「除以2」還有得找！現在證明事實就是成屋房價仍處小漲中，尤其是剛需的低總價市場。
▼李同榮認為，打房政策刀刀見骨，不是慢性毒藥。（圖／翻攝李同榮臉書）

各部會打房目的只有一個 選前打房價一定要下來
李同榮認同房價已漲不上去，但短期要明顯下跌也不容易，至於房價會不會明顯鬆動，第四季總統大選前後才會有較明顯的變化，在技術循環市場機制轉弱情況下，各部會打房亂箭齊發企圖要在選前搶先收割房價下跌政績，顯然已經功虧一簣。
李同榮認為，房價當然不會只漲不跌，房市第六循環多頭已經逐漸轉弱，也沒有炒作市場，何必針對剛需市場下手？歷史上打房真正成功只有兩次，都是兩蔣時代對假性需求過高的極端暴力式打房，我們恍惚回覆到威權時代，開始感受到政府腦羞成怒，針對剛需市場下重手、下毒手，採取化療式的打房政策，連先建後售殷實建商也視同囤貨炒作者，連剛需市場也要趕盡殺絕，目的只有一個，就是選前房價一定要下跌，這是政權保衛戰，一切犧牲在所不惜！
最後，李同榮呼籲政府，住宅政策若抓不住核心，就難得民心，年輕人承受年年租金上漲壓力，再多補貼也是間接落入多房囤房的包租公口袋，低總價成屋市場被壟斷，政府為何束手無策？政府應該認真思考，打房打到手軟，為什麼房價仍居高不下？這種刀刀見骨的打房政策仍然無效，表示政策失靈，千萬不要再以慢性藥來自圓其說，輕忽剛需市場的支撐力道。政府與喊空專家們繼續喊空，第六循環終有結束的一天，因為他們期待的，如同有一首歌叫「總有一天等到你」！
（封面示意圖／unsplash）