【文/住展雜誌】如果有一天，賣電鍋的、賣牛奶的、賣冷氣的、賣肥料的行業，通通賣起房子來，真的會有這款事嗎？別懷疑，這類情況正在台灣發生，而且例子正在逐年增多當中……
每位購屋者買房子所重視的面向都不大一樣，有的人買房子，最在意的是價格優不優惠；有的人買房子，看重的是地段、生活與交通便利性；有的人看上的是房屋的風水格局，價格和機能反而沒那麼重要；另外，有的人與眾不同，他們在意的是建商的品牌，只要品牌對了，一切都好談。
雖然建商成功的經營出品牌、創造出好口碑，總能夠為建案加分，提升建案的附加價值；但要成功撐起一個品牌，起碼要花個十來年，規劃興建每宗建案也得兢兢業業，其實並不是一件容易的事。
但近幾年來，房市中卻有一股新銳勢力崛起，競爭力絲毫不遜於品牌建商，那就是『老傳產』。
廠房變黃金賣房更好賺
這些老傳產跨足房市，背後其實有一段很長的歷史淵源。從日據時期開始到國民政府撤退來台，都曾推出產業轉型政策，希望從傳統農業轉型為製造業。在政策鼓勵之下，製造業公司和工廠就越來越多。
但早年法令不健全，『都市計畫』這種概念並不發達，大大小小的製造業工廠與住宅聚落混雜的情況相當普遍。早期兒歌唱道：『我家門前有小河，後面有山坡』，但真實情況可能是『我家門前排水溝，後面工廠一大撮』。
隨著台灣人口快速成長，各大都會區規模不斷擴張，工廠遭居民排斥，以及政府從國外引進都市計畫法，製造業逐漸被趕出都會區，還沒搬遷的舊工廠就閒置或低度利用。
在金融海嘯之後，國內房價急速飆漲，老傳產公司見不動產價格好，於是動起『資產活化』的念頭；所謂資產活化，是經由都市計畫變更，將老廠房拆除，原地蓋起一棟棟房子，賣房子毛利反而比傳產業更豐厚。
老傳產推案開發模式多
據住展雜誌統計，近年老傳產進軍不動產市場推案，大概有幾類模式。第一種，創立關係企業，或開設子公司，以子公司名義推案；例如中華電信旗下的光世代建設，就曾在板橋海山國小附近推出「光點」建案。
這種操作手法又可細分為兩個類型，一種是子公司只開發母公司既有土地，另一種是關係企業或子公司化身為建商角色，除了開發母公司原有資產，更進一步獵地推案，如光陽工業麾下的光洲建設。
第二種，與建商合作開發，傳產公司出地，建商或營造商負責建案規劃與營造。例如台灣肥料公司在南港興建的建案「甲子園」，營造工程是由大陸工程所負責，強打台肥與大陸工程雙品牌，創造出色的加成效果。
賣房甜頭大國企也瘋狂
第三種，把合作開發範圍擴大，引進百貨商場、影城、飯店等業種，以跨業結盟合作的方式來提昇社區機能和品質。例如新店的「裕隆城」，第二期開發案更找來誠品規劃商場，也會有部份樓層作飯店，點子十分特殊。
第四種，是直接把土地賣掉或標售地上權。最著名的是大安區豪宅「帝寶」的基地，就是中廣電台的舊址，當時土地轉賣時引起極大轟動，也讓周邊住戶相當不捨。至於標售地上權，則像中油與台肥等半國營企業，都曾標售地上權案，如台肥今年標售南港C3地上權就是一例。
第五種，全身上下大改造。捨棄原本的傳產業種，乾脆變身成地產開發商，較具代表性的是水泥大廠嘉新水泥，近年公司業務主軸轉為資產開發，陸續標地推案，最近的新建案是「嘉新金華薈」。
投資傳產案掌握六字訣
對於投資或自住的購屋者來說，若想要購買老傳產推案，就必須要掌握『一大、一低、三高』的六字訣，在這幾種開發模式中，又以第二種與第三種開發模式最有利可圖、房屋上漲空間越大，主要是這類開發案擁有以下『三高』優勢。
第一大是『都會區內開發基地面積大』，若是位在主要都會區內的老廠房，通常占地都不小，在都計變更後因建築基地大，社區規劃會較一般建案更完善，且是由同一個團隊主導開發，所以建築設計更具整體性，社區質感較好，房價增值空間較高。
其次，這類大基地建案，往往會分數期推出，而第一期的成交價總是最低，第二期、第三期的價格就會逐漸往上墊高。因此，這種大規模的老廠房資產活化案，第一期因房價上漲空間大，常引起瘋狂搶購，上月底開賣的土城「大同莊園」就是如此。
一低的意思，是要買『低污染性』傳產建案。倘若是高污染性的傳產工廠，土壤易受污染，在改建為房子後污染問題仍舊存在，難免會減損房價，在購買前務必仔細打聽。
知名度越高加分越顯著
三高的第一高，指的是『知名度高、情感度也高』，當公司歷史越悠久，則知名度越高，越能喚起買方對於品牌的情感。雖然房屋交易總金額很大，大多數購屋行為也不屬於衝動型消費，但人畢竟是感情動物，只要能喚起買方的情感、或者舊時回憶，這類開發案會比一般建案更受到青睞。
因為對買方來說，若手上同時有幾個建案可以選擇，其中有一個建案是傳產工廠資產活化案，買方可能聯想從小到大都是在工廠附近玩耍的回憶；即使不住在附近，也可能因對傳產品牌的熟悉而產生興趣，成為吸引買方購屋的入門磚。
例如中廣土地轉賣並蓋成「帝寶」後，就曾有新聞報導，有買方就是住在附近的鄰居，中廣從小就陪著他長大，因為這份不捨的記憶，才促使他考慮購買「帝寶」。
銷售無敵技品牌加地段
第二高，則是『機能性高』。雖然有許多老傳產工廠位在都會區，地段都不差，但還是有少部份位置較差的廠房，即使資產活化後，仍得面臨到周邊生活機能性不佳的抗性。
若是資產活化的老廠房位置較偏僻，甚至孤零零地遠離住宅區，買方更應小心治安風險，且這種建案增值幅度或轉手容易度都相對較差，在購買前要多作比較。
第三高，應挑選『發展潛力高』的建案，才不會成為最後一隻白老鼠。例如台肥在南港捷運軟體園區站旁所推出的「無雙」，受惠於捷運與南軟的雙重題材，房屋保值性就很強。
又像新店「裕隆城」，因規劃人工湖，又有電子業總部，未來還有商場與飯店，區段發展潛力高，有形成新商圈的機會，亦頗具投資價值。
品牌砸了鍋難獲得共鳴
不過，近年來傳產推案、資產活化並非每家都高奏凱歌，也有鎩羽而歸的例子，其原因主要有兩點，第一是『信譽掃地』。
前面一而再的提到，老傳產推案要賣得好、房子增值空間要大，是靠過去累積的口碑與消費者信賴，假如傳產公司不具信譽，那麼房屋價值就會受影響，最著名的就是頂新集團。
頂新在『黑心油風爆』後，黯然退出不動產市場，消費者至今仍質疑其產品品質，包括過去的推案。當社會大眾對一間傳產公司形象與『黑心』畫上等號，其所興建的房子就無法靠著好口碑而獲得加持。
第二是『企業形象不深刻』，例如國內造紙大廠正隆紙業，曾在南港推出「正隆晶鑽」，但銷售至今約兩年仍未售完；原因在於，除了價格因素外，正隆無法在消費者心中烙下深刻印象，無法為建案加分太多也是原因之一。
對大多數消費者來說，對正隆紙業旗下品牌『春風』衛生紙都耳熟能詳，但對正隆卻所知甚少，即使正隆是成立很久的老公司，因形象不夠鮮明，要民眾慕名掏錢買單仍並不容易。
受買方信賴傳產案放量
老傳產因為品牌歷史長久，給予購屋者『可靠』、『安心』的感覺，造就建案熱銷的台灣新奇蹟。據住展雜誌調查，進軍不動產的老傳產公司越來越多，未來連聲寶、台塑、黑松、東元等老字號公司都會加入資產活化行列，傳產推案可謂一波接一波，綿延不絕。
傳產業跨足不動產，雖然提供購屋者更多元選擇，但讀者若想獲利、賺取資產增值利潤，還是得貨比三家，遵循著『一大、一低加三高』的購屋法則來選購傳產業推案，才能買得安心、賺得舒心、住得放心！