社論－拿捏護房分寸 成為中國大陸新難題
中時電子報作者： 編輯部 | 中時電子報 – 2014年7月2日 上午6:01
向來被中國房地產開發商視為第2季旺季指標的5月，今年出現賣不動的異常現象。即使業者為加快庫存房的銷售速度，推出降低首付門檻的零首付與低首付、降低銷售價格、提高折扣與優惠幅度等促銷模式，依然無法提升房市交易熱度。再加上5月份房價下滑的城市數遽增，難免讓人臆測近日的異象究竟是中國房市泡沫「狼來了」的過慮，還是價崩的前兆？
就歷史經驗來看，若泡沫是由於過度投資基礎建設與特定產業等領域而產生，則其生成的過程中，也同步提高了生產力。即使泡沫破滅，經濟陷入困頓，但不久後就會恢復生機，此即為良性的泡沫，如19世紀美國與英國的鐵路泡沫及2000年的網路泡沫；反之，如果泡沫化並非建立在提高勞動生產率上，且是透過銀行擴大放款規模所帶動，一旦過熱榮景降溫，對經濟成長的傷害將會相當劇烈，這就是惡性泡沫，如18世紀的荷蘭鬱金香泡沫及2008年的美國次貸風暴。目前看來，中國房地產市場即屬於惡性泡沫。
中國房市發展不只背離基本面，也無法提高勞動生產效率，更與許多投機性的金融商品連動。再者，若將2013年中國住宅施工面積與待售面積加總除以該年度的銷售量，約可供應4.5年的住宅需求量，也就是即便中國房地產業者從此刻停止任何新建工程，現有的建案量也需要4年半的時間，才能消化完畢，顯見住宅供給過剩的情形已十分嚴重。而最近中國房屋銷售量明顯降溫，更拉長過剩供給去化的時間。因此，若房市崩盤，對正在轉型中的中國金融體系與經濟將產生大災難，而這個泡沫可能正處於破滅邊緣。
回顧過往，中國於2011年也曾發生房價下跌、銷量停滯的情況。沉潛一年後，房價於2012年底開始築底，且在2013年習李新政府未推出任何新的房地產調控政策下，房市再次經歷一波漲幅。因此，樂觀論者認為，最近中國房市趨緩只是漲勢過後的休息，基本面依然健康。但這種看法有個不小的盲點，就是2011年中國房市降溫，實為政府積極調控的結果，包括國務院實施多項住房限購等調控舉措、人民銀行搭配推出偏緊的貨幣政策。反觀當下，國務院在過去一年並未特別針對房市推出額外的調控措施，甚至從去年年中的錢荒事件後，貨幣市場利率大致穩定可期，人民銀行的貨幣政策雖稱不上寬鬆，卻也絕非緊縮。
換言之，這次房地產市場資金趨緊的情況，並非源自於政府的調控政策，而是商業銀行主動緊縮或停辦房地產貸款所致。會有如此自動自發的舉動，主要是商業銀行判斷當前的房市不符合基本面，且房貸戶違約機率升高，加以中國政府正積極進行結構改革，使金融體系在市場化的過程中，對風險的管理敏感度必須增強。因此，房地產熱度降溫，也可視為中國結構改革下的必然現象。
只是，這股風險管理的趨勢，卻可能引爆中國經濟長期失衡下的兩顆未爆彈。首先，中國房地產資金來源多與金融商品有所連結，房價下滑將使房地產開發商的違約風險升高，並引發影子銀行危機；其次，中國地方政府財政與房地產之間的互賴關係相當緊密，房屋銷量萎縮將影響開發商購置土地意願，使地方政府可獲得的土地出讓收入減少，不利地方建設及償還債務。況且，房地產投資占中國GDP約13％，若再加上水泥、建材等相關行業的投資，比例將升至16％，意即建築活動降溫必然拖累經濟成長力道。因此，今年中國GDP可否達到國務院7.5％成長目標，將繫於下半年的房市動向。
大多數市場觀察家相信，考量到房市對當前經濟成長的重要性，中國政府應不會放任房市出現自由落體般衰退。而且，人民銀行也已於5月中旬召開商業銀行座談會，呼籲在首套房貸上推出合理的利率水準與及時審批放款；中國住建部也表示，除北京、上海、廣東、深圳外，其他城市的限購政策可自行調整，皆顯示中國政府已逐漸推出針對性的穩房政策。再加上國務院總理李克強於6月中旬出訪英國期間，特別強調7.5％的GDP成長目標必可確保，讓各界相信即使部份區域房產市場有向下調整的壓力，但不至於釀成全面性的房市修正，且在政府的護房政策下，下半年房市應可回穩。
誠如前述，當前中國房市降溫，實導因於經濟的結構轉型。因此，如果政府護房舉措過於積極，將損害轉型的基本目標，但要是做得不夠多，又難以扭轉房市的頹勢，使中國政府在穩定房市上，陷入綁手綁腳的困境。然而，維繫泡沫不破滅的往往是信心與預期心理，若國務院無法透過政策說服購屋者，質疑房市泡沫的聲浪將會越來越大，房市的榮景恐無法維繫，進而形成今年下半年中國大陸經濟的最大風險。