2026/08/12 10:55  
中國正在解決困擾其房地產業多年的一個問題「租約到期」。（路透資料照）
〔財經頻道／綜合報導〕中國正在解決困擾其房地產業多年的一個問題「租約到期」，這就像是一顆定時炸彈，將導致交易失敗，投資人面臨巨額損失的風險。
《彭博》報導，大量辦公大樓、購物中心和倉庫坐落在租約即將到期的土地上，租約到期後，業主可能被迫將土地歸還給地方政府，對於這些業主何時以及如何延長這些租約尚無明確規定。這讓過去湧入中國房地產業投資的開發商和全球基金感到非常頭痛，也延長了中國房地產市場長達5年多的低迷期。
戴德梁行（Cushman and Wakefield）大中華區估價及顧問服務部主管陳家輝預估，目前，超過1兆人民幣（1480億美元，約新台幣4.79兆元）的非住宅房地產的租賃期限為20年以下，這代表著他們的租約已經過半甚至更久。
知情人士透露，由於租賃期限縮短，包括僑福集團（Parkview Group）、新世界發展（New World Development）在內的開發商在出售部份資產方面遇到了問題。
中國官員近期也開始重視這一問題，近幾週，上海市政府官員發佈了租賃續約指南，詳細列出續租的條款和費用；今年稍早，廣州也採取了類似的措施。
這些行動或許有助於釐清目前正試圖觸底的房地產市場，讓投資人相信他們的資產不會因為租約到期而變得一文不值。一些大城市的辦公室價值較高峰下跌超過40％，整個市場的開發商拖欠了約1300億美元（約新台幣）的債務。
同策房產諮詢（Tospur Real Estate Consulting）研究總監宋宏偉表示，租賃續約政策的不確定性導致商業房地產價值暴跌，籌資受阻，交易也因此受阻。
中國幾乎所有的城市土地都歸國家所有，政府在1990年代制定了現行的土地租賃規則，用於建造購物中心的土地租賃期限為40年；工業和辦公用地租賃期限50年；住宅大樓租賃期限70年。
世邦魏理仕集團（CBRE Group）先前預估，到2030年，中國18個主要城市約有3000萬平方公尺（3000公頃）的辦公和零售空間土地使用年限剩不到20年。這一數字僅包含單一所有者的房產，這代表可能低估了實際總數。
雖然這些到期日看起來似乎還很遙遠，但卻會帶來真正的經濟後果。諮詢公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle Inc.）表示，當地保險公司和開發商通常惠要求土地期限超過20年才會達成交易。在外國資金銳減後，這兩大群體在中國市場扮演了重要的角色。
戴德梁行的陳家輝指出，許多銀行不會向租約期限剩不到10年的房產提供展延或重新貸款，如果這種情況持續下去，可能會引發系統性問題。租賃延期的潛在成本也會影響投資人對專案的評估，這會對他們最終決定出售時應該向投資人提供多少折扣產生明顯的影響。
一些潛在投資人則假設房產價值會隨著租賃期限縮短而下降的最壞情況，知情人士表示，這導致一些建築物的競標價格過低，給整體價格帶來了更大的壓力。
儘管中國官員已開始著手解決租約到期的問題，但一些投資人和業主仍希望獲得更好的條件。上海和廣州提出的租賃成本至少為相關基準的70％，並且可能需要在1年以上的時間內支付。兩種情況下，基準價格都將反映土地價格，而不計入購物中心或辦公大樓的增值部份，這代表著續約費用可能僅佔專案總成本的一小部份。