2025/08/22 13:52  
首爾首都圈是外國人在南韓的買房熱點之一，光是今年前7個月，首都圈外國人住宅交易量就達4431件，全年恐飆近7600件，較往年大增。（彭博）
林浥樺／核稿編輯
〔財經頻道／綜合報導〕南韓政府宣布，8月26日起將對外國人在首爾首都圈購買房地產的行為，實施全面限制措施，外資若要在當地買房，必須先取得政府批准，違者最高可處房價10%罰鍰，甚至取消交易。此舉被視為南韓史上最嚴格的外資限購令，目的是抑制近來湧入的海外資金炒房潮，這也是南韓政府最新打房政策之一。
在南韓全國範圍內，外國人持有不動產比例出現逐步上升狀況。根據政府資料，截至2024年底，中國人持有不動產單位數為5萬6301件，居各國之首；其次依序為美國2萬2031件、加拿大6315件及台灣3360件。
而首爾首都圈是外國人在南韓的買房熱點之一，光是今年前7個月，首都圈外國人住宅交易量就達4431件，全年恐飆近7600件，較往年大增。尤其6月房貸新制上路後，江南、瑞草、松坡與龍山等精華區的交易更是暴增。據統計，首都圈外國人住宅交易量在2022年為4568件、2023年6363件、2024年為7296件，呈現逐年增加趨勢。
根據南韓國土交通部公布的最新制度，外國人、法人甚至外國政府，若要在首爾、京畿道23個市、郡，還有仁川的7個區等，購置超過6平方公尺土地，皆需事前向地方主管機關申請許可。新規為期1年，買家購屋後4個月內必須入住，且至少居住2年，否則將遭重罰，每次最高可開罰房地產價值的10%，甚至可能取消購買資格。
南韓政府在6月推出新政策，將家庭房貸上限設為6億韓元（約1446萬元新台幣），但官員指出，在國內購房者受限之際，外國人卻藉由海外融資，繼續買進高級住宅，形成差別待遇。國土部表示：「近期海外資金流入，加上南韓收緊房貸限制，提高了外國人的投機交易風險。」
目前，外國人可指定南韓當地房產管理者代管，不需要親自居住，這讓南韓政府認為，不少外國人常用此機制來掩蓋投機性購買行為。自2023年8月以來，首都圈已有497個住宅物件透過此機制成交，其中超過60%買家是美國人，約22%買家是中國人。
實際案例顯示，4月有1名美國買家以120億韓元（約2.892億元新台幣）購入首爾漢南洞豪宅，刷新該棟建築紀錄；3月有馬爾他國籍的人士，砸下74億韓元（約1.783億元新台幣）買下江南豪華別墅。
新制除了規範一般公寓、多戶住宅與透天厝外，還包括部分土地，但贈與、繼承、法院拍賣及投資客常買的辦公室套房（Officetel）則不在限制之列；京畿道與仁川部分外資購買量低的地區，也沒有被列入限制範圍。
南韓政府同時將強化資金來源審查，阻止外國人利用海外融資來購買南韓房產，並要求外國買家提交融資計畫與證明文件，必要時通報金融情報分析院（FIU），並與外國稅務單位共享資訊。南韓國土部第一次長李尚暻（Lee Sang-kyung）表示：「此措施的目的在於防止外國投機資金流入，穩定房價，進而保障國民的住房福利。」