房市、股市有不同的影響因素，走勢並不完全一致。房價拉高，會引起反彈；股價走強，通常都受到極大歡迎。（資料照）
■魏錫賓
農曆年台股連休11日，今日開盤將要消化過年期間美國政策變動等國際大事，短期震盪恐較激烈，而房市則將延續年前走勢，反映大規模資金停泊的緩步游移。2024年下半年，房市與股市都在歷史高點震盪，也同受壓抑，可是蛇年不動產市場只能繼續保持低調，等待突破的時機。
預期心理一向是物價波動的重要因素，房價亦深受影響。疫情期間，原物料價格大漲，使營造成本飆升，以科技為主軸的經濟又意外強勁，房價欲小不易，買房再度成為獲利的保證，投機與自住資金急湧入房市，大幅推升房價。銀行承做的購置住宅貸款在2019年底僅7.4兆元，即使政府各部會聯手打炒房，但2023年底購置住宅貸款仍突破10兆元。
為了降低銀行資金過度集中流向不動產的風險，中央銀行在2024年9月實施第7波選擇性信用管制後，才使房市再度一時降溫，民眾購屋意願指數下降，而不動產業者、銀行對房市也開始有悲觀展望，預期漲價心理冷卻。10 月起不動產貸款、購置住宅貸款年增率終於略降。
銀行不動產貸款集中度雖未大減，可是根據央行統計，2024年12月底的銀行不動產貸款占總放款比率為37.37%，雖仍在歷史高點附近，且購置住宅貸款在11月突破11兆元，並繼續往上提高；不過，9月之後的增幅已有放緩跡象，而建築貸款於10月達到3.46兆元的高點後，已連續2個月下滑。
資金不再無止境的流向住宅市場，而商用市場則有經濟基本面支撐。根據主計總處資料，2024年民間消費受前一年高基期影響，成長率雖下降，但受惠於薪資成長的所得效果，及股市上漲的財富效果，零售業、餐飲業營業額仍維持一定的成長幅度，且不比線上購物的成長率遜色太多，而基期甚低的民間投資也相當耀眼，使商用不動產的需求並不萎縮。蛇年情況，應相差不多。
房市、股市、經濟與金融市場雖然互相糾纏，但又有不同的影響因素，走勢並不完全一致。長期來看，房價與股價都有往上拉高的趨勢，在薪資、物價正常增加的情況下，一起享有經濟成長的紅利。然而，房產雖是資產的一部分，且不管對個人或公司均是如此，但房價拉高，總會引起反彈；股價走強，大眾卻沒有相同的反應，只要不太過投機，通常都受到極大歡迎。
房市中的住宅與商用不動產又有差別。住宅市場如央行所願，正在冷卻中，但也就只是冷卻，長期來看，終會回到該去的價位；商用不動產市場也會反映供需狀況，短期雖不悲觀，長期卻有線上商業搶市，影響實體需求等隱憂。
蛇年房市離不開政府的眼睛，而政府也受更多眼睛盯著看，政策不會希望急漲，住宅與商用不動產均是。只是如往常一樣，期待上漲不一定漲，而不看漲也不代表不會漲；就先看股市、經濟，怎麼回應川普的政策了。