繼轉貸大法被封 央行盯上4伎倆堵「超貸」破口
2024/09/24 15:41 東森財經新聞 記者張琬聆

央行上周祭出史上最狠的第七波信用管制，限貸令擴及全台，降低第二戶以上貸款成數，事實上不僅如此，從最新版的「規定問與答」中更可發現，央行早料到市場上慣用的「超貸」伎倆，包含增提擔保品、增貸、定存單質借等手法，仍受該規定限制，可說是全方面堵死超貸破口。
央行19日公布打炒房新制後，為防堵多屋族想突破貸款成數最多只能5成、3成等限制，不只傳出央行、金管會已盯上「轉貸」的行為，未來可能不再提供寬限期，事實上在「不動產抵押貸款業務規定問與答」新增相關規定的狀況解釋，還可發現連過去用來「超貸」、「從銀行套出購屋資金」的做法也遭識破，一併都納入規範中認定。
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首先是「以其他擔保品申辦貸款且資金實質流向購置該住宅」，就會受到新規定的成數限制。央行解釋，金融機構以增提擔保品方式額外增加貸款金額，即屬本規定「另以其他名目，額外增加貸款金額」之情形，因此借款人新貸或增貸資金加計購置住宅貸款金額，不得超過規範的貸款成數上限，而且受規定限制的第1戶購屋貸款人，以此作法的話，該筆其他擔保品貸款也不得有寬限期。
另外是「以名下定存單向金融機構質借（或為十足擔保），資金用於購置該住宅」，也就是將存款以「定存單」方式向銀行質借，取得的款項來作為支付買防的款項，也同樣被納入規範內，央行說明，定存單質借與購置住宅貸款兩項貸款金額合計不得超過規定貸款成數的上限。
其他狀況還有「以買賣方式新取得住宅(含基地)所有權，過戶一段期間後，憑該住宅(含基地)向金融機構申辦貸款」，也就是想辦法如向朋友、家人借錢先買下房屋所有權後，再用該房子來申貸；或是「以已清償購置住宅貸款之擔保品再次申貸」，試圖以其他方式突破央行規定、藉此取得更高的成數，同樣都已被央行認定須納入規範內。
央行強調，為確實掌握借款人資金流向，金融機構應於同意申貸時，請借款人切結並按申貸用途使用貸款資金，以及切結不實的不利違約效果，還提醒金融機構應查核認定借款人的資金用途，落實借款人切結事項。
▼央行提醒金融機構應確實掌握借款人的申貸用途與流向。（示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）

全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，央行這次管控房市投機相當全面，第7波信用管制，針對「第二房」或「第三房」的購屋者，最多只能5成、3成，為了避免出現投資客鑽漏洞，因此把過去投資可能運用的不動產抵押貸款和定存單貸款進一步加以限制，兩項貸款金額合計不得超過央行貸款成數上限，就是為了避免投資客應用「偏方」來取巧取得高貸款成數。
以定存單來說，過往有投資客為了突破政府買房貸款限制，會利用自己的定存單當作擔保品，向銀行來申請貸款。定存單貸款的貸款額度最高可達9成~9.5成，也就是說，如果在A銀行裡有1000萬元的定存單，就可以透過定存質借950萬元的資金來買房，等於變相取得9成以上的高房貸，而且質借利率也只要定存單上的利率再加碼1%左右，貸款利息比目前第二戶房貸利率3%還低。
再以不動產抵押貸款來說，依央行規定第二戶或是第三戶分別只能貸款5、3成，但投資客只要準備3成左右自備款，然後先向親友或是金主借貸取得其餘購屋資金，在買房過戶後就跟銀行辦理房屋抵押借款，最高可跟銀行借到6~7成，甚至更高，之後再把貸出的資金還給金主，等於變相取得高貸款成數，而且利率也是一般房貸利率，因此會成為央行限貸下的破口。
陳傑鳴指出，由於這幾年台灣房價漲得太兇、太急，這次央行是鐵了心把投資客的路給堵死，可以預見的是接下來台灣房市炒作氛圍勢必大減，將有助於回歸正常的成長軌道。
（封面示意圖／東森財經新聞張琬聆攝）