Yahoo奇摩房地產
2024年9月11日 週三 上午9:03

• 年過50歲還沒有自住房該買嗎？中年買房要注意哪些事情？
• 一半薪水付房貸、另一半付小孩學費、生活費，沒錢存退休金怎麼辦？
• 房子是不是抗通膨的好投資？退休後賣掉出租房背後原因

【文 / 嫺人】「自住房能不能算入退休資產？」
最有名的論述應該是《富爸爸．窮爸爸》作者羅勃特．清崎（Robert Toru Kiyosaki）所主張的「自住房不是資產」，因為你住在裡面，當要用錢的時候是不能從房子敲下來用的，然後還要負擔房貸、維護費用、水電費、稅等。
羅勃特．清崎認為，貸款還沒還清之前，你欠銀行錢，房子是銀行的資產。就這一點來說我是同意的，如果把房子算入資產，還沒清償的貸款加上未來還沒付的利息，要放在負債的那一邊。

至於其他稅和水電費等等，我的日文老師在東京的房子，光房屋相關的稅一年就要繳100萬日幣。臺灣的稅和相關費用比較低，感受比較不深刻。
清崎先生說，很多人說房子是資產是因為房屋會增值，但他認為這是賭博，看2008年金融海嘯期間房價跌多慘就知道。
不過那是美國的狀況，當年臺灣的房市並沒有受到太大的影響，而且在2024年寫這本書時的臺灣，應該也很難感受，政府打房、房價還是一直漲啊！

雖然清崎先生說的有他的道理，不過，以臺灣目前的相關費用狀況，當最大宗的貸款逐漸還清時，似乎也能是退休資產吧！即便是美國人說的「空有房子的口袋富翁（House rich cash poor）」，當擁有一間房子，退休後需要用錢時，也可以從自住房釋出可以使用的退休金。

像是：房子賣掉，搬去更便宜房價的地區，當然當台積電所到之處房價都大漲，這個空間愈來愈小了。但，行動力強的話可以搬去別的國家。．房子價格夠高的話，賣掉去住養生村，還可以擠出零用錢來花。．可以辦理以房養老，或是在利率還低的時候，可以貸款出來進行投資。（雖然必須警示，退休後資產配置就要保守，不比年輕的時候可以積極投資賺取高報酬，熟齡人士已經沒有夠長的時間可以冒險）


▲屆齡退休才驚覺名下無房，擔心老後無房漂泊，專家提醒4件事不可不知，以免淪為下流老人。圖/Getty (d3sign via Getty Images)
中年買房已無退路，慎重考量4件事
雖然清崎先生認為房子不是資產，不過他說的意思並非要大家別買房子，畢竟住在自己的房子裡也是種享受。而且我覺得，即便同意自住房不是資產，但是租房的話，未來需要付的租金也是負債。
這一題實在很難有共識，不過以務實面來說，40、50歲不比30、40歲有比較長的人生可以轉圜，有幾個面向對於中年過後買房特別需要慎重考量：

1.年齡和工作性質，是否有能力支付5年以上的貸款？
民國110年最新的「房地合一稅2.0」，為了打房而對短期套利者加重課重稅，買房要考慮是不是可以正常繳房貸5年以上？不然就要繳35%的重稅，甚至如果是只持有2年以內，稅率還會高達45%。

2.家庭成員能分擔嗎？
萬一有需要時，家中有工作能力的成人兒女，或許可以一起全家群策群力繳房貸，但如果小孩的工作也不穩定、或收入不高的話，還是要謹慎評估靠自己的力量繳貸款的持續力。
3.資產配置，避免風險過於集中
如果在買下這間房子之後，幾乎沒有其他可以用來投資理財的資產，那要考慮風險過度集中在一間房子上的問題。
像是多年前，有朋友買到林肯大郡的房子，又像是2024年花蓮地震中倒塌房屋的受災戶，就有人貸款還沒還完，這時如果身邊沒有其他的資金，並且已經年過45甚至50歲，現金流的隱憂就會浮現。

如果考量到中年過後要更安心的情況下買房，也許是有「兩桶金」──也就是一桶買房、一桶可以理財運用的時候，才考慮進行。
4.預算控制：總貸款不超過月薪的3成5
美國有總貸款（包含房貸）支出的35%法則，也就是所有貸款還款支出不要超過月薪的35%。
在申請貸款時，銀行也會做一些評估，不過可以先自我評估過，買房並不一定對每個人、每個年齡都是最好的選擇，別讓買房的壓力壓垮每一天。

誰說包租公很好賺？退休後賣掉出租房背後原因
有朋友問，房子是不是抗通膨的好投資？因為實在不喜歡股市的高低起伏。雖然清崎先生認為，期待房屋增值是在賭一把，不過近年臺灣的房屋飆漲，很難否定它抗通膨的能耐。

不過，我的幾位朋友在退休後把出租房賣掉了。投資房屋到底可不可以對抗通膨？可以從兩個角度看：
1.房子出租，可以收多少錢？
我有朋友把出租房賣掉，是因為2023年升息後雖然臺灣升息幅度不高，但是貸款支出增加還是有感；並且，在貸款的寬限期過後，房租收入用來支付房貸已經捉襟見肘。
即便房貸已經付清，也有的人面臨房子出租收益率低到大概2%，因為分母房價漲很多，房租收入沒有同步增加太多。
我的好幾位朋友都說他們佛心，很多年沒有給房客漲價。如果這是退休後的現金流，有可能是沒有跟上物價上漲的幅度。

2.房價是不是上漲？
房價漲上來的部分的確是可以對抗通膨，像是台積電所到之地，房子都得用搶的。說了很多年少子化、不看好臺灣房市，不過，房價還是一直漲。
房產穩賺不賠是許多人的共識，我無法預測房市，不過的確也有運氣問題，在地震頻繁的臺灣，房屋的風險仍是存在的。


如果用資產配置的角度，還是建議搭配股債資產多元配置，避免資金全部集中房地產，是比較均衡的做法。
至於房屋投資那些流程，看房、找銀行辦貸款，房子買好要裝潢，還有要把家具就定位，房屋出租後續維護問題，房客遇到的各種水電問題、颱風漏水、夏天冷氣壞了等等，或是更倒楣遇上了奧客，就看個人有沒有心思處理，而現在也有包租代管的服務可以外包，也是一個處理方式。

有人問過我，股債配置有按照年齡、風險承受度配置的規則，那如果有出租房的話，要怎樣評估適當的配置比例？
資產配置的討論大幅集中於股債配置，關於房產，常見的建議是不超過個人淨值的25%∼40%，把房子包含進去計算一下，多數人應該會發現自己太過集中於臺灣本土，這樣可以做為提醒，在股債投資的部分，可以適度分散到全球其他市場。

三明治世代的兩難：錢都拿去繳房貸，沒錢存退休金怎麼辦？
這是三明治世代很普遍的問題：「房貸占薪水的一半，另一半支付小孩學費和生活費，每月可以支配金額只有一∼兩千，該怎麼為未來退休金規劃呢？」
我思考的方向是這樣，如果到孩子結束學業和貸款還清之前，沒有可能增加收入，那也就只能晚幾年再開始存退休金。1、2千也是錢，就慢慢開始吧！

等這些都負擔完畢，例如50歲開始，設定15年的計畫，在65歲前完成一個退休金目標。而到時至少勞保、勞退、公保等，也會由政府幫你一起累積一些了。
倘若50歲之後退休金累積不如預期，也可以考慮前面說到幾種方式，將房子的價值釋出作為退休金。
現在兒子去到英國留學，他的法國同學18歲就離家獨立，到英國留學的學費是自己賺來的。讓孩子申請就學貸款、大學之後讓孩子去打工，讓自己盡快啟動退休理財的規劃。

作者簡介_嫺人
在金融界工作了20多年、當上高階主管，卻在49歲無奈選擇「被退休」，比她原本規劃的退休年齡還早了6年。一方面基於深怕錢不能撐到老的擔憂，一方面也不希望成為親友眼中的「閒人」，她開始整理財務，讓不工作後的現金流可以安心養老。除了重新調整規劃自己退休後的資產配比，靠著投資月花3萬生活無虞，成功實踐了退休後依然能有現金流的安心生活。
☆本圖文摘自幸福文化《退休後，錢從哪裡來？》