2021-02-28 10:00經濟日報 記者徐碧華／台北報導

康先生（化名）97年買進一塊台北市的素地，隔年併同鄰近地主與建商合建分屋，好不容易109年蓋好過戶，恰碰上房市熱，旋及以逾1.5億元賣出。不久，康先生接到台北國稅局通知，說他沒有申報賣房的房地合一稅，補稅174萬元，罰鍰87萬元。

康先生傻眼，不是適用舊制嗎？為什麼要繳房地合一稅？台北國稅局解釋，土地是97年買進的，適用舊制土地交易所得免稅；但房屋是在109年取得所有權，旋及賣出，適用房地合一新制，只是持有期間放寬計算，可以追溯到97年，持有期間算12年，超過十年，適用15%的稅率。

康先生繳了174萬元的本稅，申請復查，他認為台北國稅局從嚴解釋。台北國稅局官員指出，「房地合一課徵所得稅申報作業要點」都有規定，房屋、土地取得日認定以完成所有權移轉登記日為準。

未申報房地合一稅的類型中，合建分屋是其中的一大類。如果沒有專家解說，僅靠自己研讀相關稅法，不容易搞清楚課稅規定。

藉由康先生的例子，台北國稅局帶我們一步步釐清。康先生參加合建分屋，建案在109年完工，康先生分得一間房子，過戶登記取得所有權，康先生很快就賣掉了，賣了約1.5億元，買賣契約分了土地和房屋的價款，土地賣9400萬元，房屋賣5690萬元。

康先生記下110年5月報稅時，要設算申報房屋財產交易所得。110年新年伊始，台北國稅局就找上了。國稅局說，賣屋完成所有權移轉登記之次日起算30日內，要自行填具申報書，申報房地合一稅，康先生沒有申報，是漏報。

康先生與台北國稅局核對細節，搞清楚了國稅局的邏輯。康先生98年拿97年買進的地，與鄰近地主講好，找到建商合作，說好合建分屋。於是康先生的地與鄰近的地合成一個地號，康先生擁有這地號的持分。

當109年建商蓋好房子後，康先生以部分土地持分換取建商的房子。台北國稅局官員說，康先生以地換屋，有土地交易所得，不過，土地是97年買進，適用舊制，土地交易所得免稅。

當康先生旋及賣掉分到的房子，連同名下的土地持分，官員說，土地持分仍是97年買進，適用舊制，土地交易所得免稅，但房子是109年取得所有權，適用房地合一新制。

台北國稅局計算適用房地合一稅的房屋交易所得，公式是：房屋售價-成本-費用。

房屋售價已拆分出來了，是5690萬元。成本是以地換屋換入時的價值，官員指出，在「房地合一課徵所得稅申報作業要點」規定了，成本是建商開給康先生統一發票上所載的含稅價格，查出來是4242.5萬元。費用按售價的5%設算，5690萬元×5%=284.5萬元。

5690萬元房屋售價-4242.5萬元成本-284.5萬元設算費用＝1163萬元房屋交易所得。

再來要找適用稅率。康先生原本很擔心持有不到一年賣出，要適用45%的稅率，還好，不是這個答案。

台北國稅局說，適用稅率是15%。這同樣規定在「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，個人出售以自有土地合建分屋所取得的房屋，房屋持有期間應以該土地持有期間為準。康先生的地是97年買進的，109年房子賣出，持有期間約12年，已超過十年，適用稅率是15%。

1163萬元房屋交易所得×15%稅率＝174.45萬元房地合一稅。

康先生未申報房地合一稅要受罰，按所漏稅額罰0.5倍，罰款是87.225萬元。