【產業報告】－回歸基本面迎刃化解10大風險
2009-07-09 工商時報 【賴明陽】
根據上百名頂尖產業分析師的評選，安永與策略諮詢機構Oxford Analytica合作的「2009年安永不動產企業風險報告」（2009 Ernst & Young real estate business risk report），整理出不動產企業所面臨的10大風險，依序為：
1.持續的不確定性以及信用緊縮的衝擊─更為緊縮的信用是使不動產業處於金融危機中的一項威脅；同時，經濟衰退正影響商用不動產的空置率及資產價值。
2.全球經濟及市場的波動─由於資金流動與企業擴張，不動產業已成為真正全球化的產業，更容易受到全球市場波動的影響。
3.基礎建設老舊或不足帶來的衝擊─這個現象在美國特別明顯。缺乏重要的大眾運輸系統或共用事業基礎設施，已經對經濟與不動產成長造成威脅。許多成熟市場對大型基礎建設投資有迫切需求，需要政府透過各種經濟振興方案予以資助。
4.全球性人才爭奪戰─企業的全球化形成所謂全球的人才庫，各國被迫在其中競相爭奪人才。許多不動產公司缺乏健全的人才招聘和留用政策，而且尚未找到解決方案。
5.人口結構轉變─人口結構是決定建商要蓋什麼、蓋在哪裡，以及如何籌資的因素。人口老化與都市化的趨勢，正在改變競爭態勢，並創造不動產的新市場。
6.缺乏發現及開發非傳統全球機會的能力─全球主權財富基金及其他對手的競爭日趨激烈，使全球投資人愈來愈難找到可以達成預期報酬的新交易。處於現今金融環境，公司對財富轉移的反應要迅速，並在善用新投資前景時，擁有移向新市場的自信。
7.價格的不確定性─由於不動產市場交易量銳減，如何評價，不僅是買賣雙方、也是目前不動產持有人的頭痛問題。隨著國際市場持續波動，價值評估的挑戰更加艱鉅。
8.綠色革命、永續發展及氣候變遷─不動產向來是綠色運動的優先議程，承受著日趨強大的壓力，要求它必須以永續發展的方式建造和營運，並盡可能減低各種不動產型態的碳足跡。
9.開發中市場的經濟脆弱度及監管風險─開發中市場為全球不動產公司瞄準標的，當這些市場的管理當局極力尋求振興經濟時，監管風險也多變到難以掌握。
10.能源成本持續增加─當新的供給無法滿足景氣復甦的需求時，高油價將再現。不過，來自成本波動的挑戰也讓不動產業主、開發商、使用者及投資人，藉此機會檢視現有作業流程，並採行因應方案，以便領先競爭者。
由於不動產業極度仰賴資金，相較於其他產業，更能感受信用市場的緊縮狀態，更何況金融市場低迷狀態料將持續，不動產專案的財務狀況恐會持續惡化。
在產業的營建端，目前有2/3的專案已超出預算或進度落後，由於經濟與資金取得2大條件有極大不確定性，這個數字只怕會持續惡化，不過安永全球營建與不動產諮詢服務領導人Malcolm Bairstow表示，若能仔細評估工程專案並實施風險抵減或加速交貨方案，將能降低風險與成本，並準時且符合預算地完成專案。
總的來說，安永全球暨美洲區不動產領導人Howard Roth表示，未來將回歸傳統的不動產承銷原則，考量重點包括詳實的現金流量分析以及審慎衡量完成交易的負債與權益結構，回歸基本面的趨勢有助於提高透明度，重建買賣雙方信心。
（作者為安永會計師事務所策略新興業服務主任會計師）