善用房貸 為自己的資產加分
多家銀行推出長達四十年期的房貸，專家提醒，雖然每月繳款金額變少，但總繳金額變多。如果不想繳那麼多錢，建議可以主動向銀行談條件，或許有降利率的空間。
文．林雅惠 攝影．鄭暐琪
今年三十歲的小王計畫兩年後結婚，未婚妻希望能夠先買一棟屬於兩個人的房子再成家，但小王花了好幾個月的時間看房後發現：「政府喊打房，根本是騙人的，大台北地區的房價沒降，只是成交量變少而已。」
的確，根據房仲業者統計，過去十年以來，大台北地區房價平均上漲一倍，而且現在的成交價格只是「凍漲」，並沒有明顯的跌價。對民眾來說，八年前想買房，全家至少要不吃不喝五到七年，現在卻要不吃不喝十到十五年，才有可能擁有一個屬於自己、可以遮風蔽雨的地方。
都會地區房價依舊在高檔，但偏偏中國人的「有土斯有財」觀念，使得買屋需求還是大有人在，為了解決年輕人買屋和解決房市低迷買氣，永慶房屋於日前帶頭宣布，將與四十家銀行合作，推出長達四十年的房貸專案。
除了有還款期限拉長的優惠，另外在貸款成數方面，還有機會提高到八成五，利率最低一．八四％起。
目前銀行主推的房貸年期為二十年，且貸款成數多在七成左右。以同樣的總價來看，四十年的房貸相較於二十年的房貸，差異最大就在於「每月還款金額」。 舉例來說，假設小王第一次買屋，房價為一千萬元，向銀行申貸八成，八百萬元貸款，利息都以一．八八％計算，若選擇二十年期，每月須攤還四萬零二十元，但若選擇四十年期，每月僅還款兩萬三七三○元，可減少一萬六千多元的房貸壓力。
四十年房貸 月繳少四成
不過，若從總負擔金額來看，選擇二十年期共繳納九六○萬四千八百元，四十年期卻須支付一一三九萬元，多了一百七十八萬餘元。因此就要看每個人的經濟狀況與還款能力，若有能力，房貸期限當然要選擇愈短愈好，以免增加利息負擔。
除此之外，還要注意的是，業者打出「最低一．八四％」優惠利率、「最高八成五」的貸款額度，以及「最長四十年」的還款期限等字眼，並非人人適用，銀行業者還是會進一步根據申請人的年齡、收入、信用狀況、職業以及屋況等等來衡量，換句話說，業者所推出的「牛肉」只有條件最好的申請人才可能吃得到，一般條件的申請人，可能只能享有部分的優惠。
主動向銀行爭取利率
銀行業者提醒，申請人不一定要申請到四十年房貸，以小王為例，若順利在三十歲買房、申請貸款，必須要等到七十歲才能還清房貸，要是三十五歲才買房，得到七十五歲才能還清房貸。這代表退休後還是屋奴，心理上的壓力著實不小。
因此，建議房貸戶可以主動向銀行爭取較優惠的利率，只要擁有良好的徵信，且過去每個月都有優良的還款紀錄，銀行都有可能會給予申貸條件放寬。
放寬條件一：信用良好
舉例來說，小王可以找最常往來的那家銀行去談房貸，最好是薪資轉帳戶以及最常使用信用卡的銀行，因為有頻繁的刷卡以及還款紀錄。銀行業者會先去向聯合徵信中心調紀錄，查詢到小王在過去與任何一家銀行往來的紀錄。聯合徵信中心提供的資料包括：個人是否有跳票、借款逾期未繳或被銀行列為拒絕往來戶。 除此之外，個人使用信用卡紀錄也是一目了然，包括每個月消費金額、繳款狀況、是否有動用到循環利息⋯⋯等。
總之，至少最近六個月內，你跟銀行一來一往的所有紀錄都會被登錄在聯合徵信中心裡，甚至包括哪些銀行曾經申請調閱你個人的信用紀錄，也會被羅列在內。 如果曾經有一次不良的繳款紀錄，例如遲交信用卡費，小王可以就請該銀行開「清償證明」，再拿去給申辦房貸的銀行看，證明自己有心解決債務問題。另一方面，小王也可以主動把清償證明寄給聯合徵信中心，確保聯合徵信中心在該筆債務上已經註明「還清」。
所以還清該還而未還的債務，是建立個人良好信用的第一步，因為一旦還清，即使在聯合徵信中心仍會留下該筆信用不良的紀錄，但至少會另外載明「已還清」，還借款人一個清白，也證明該借款人真的有心要面對自已的債務問題。