郭及天
2024年8月1日 週四 上午4:10




不少重大房市政策變動會在新年度1月上路，使得12月辦理不動產移轉量遠高於其他月份。圖／freepik
各產業都有淡旺季，對房地產市場來說，淡旺季因素影響有多大？記者以量化數據說明，旺季效應有多強，淡季效應真的淡？造成季節性淡旺季的原因又是什麼？
觀察自2001年迄今23年來每個月的買賣移轉棟數，長期趨勢排除了因政治、經濟、政策大環境等突發外部因素在各時段的干擾，結果顯示，這段期間平均每月買賣移轉棟數約2.86萬棟，其中12月平均達3.29萬棟為各月最高，居次為5月份的3.12萬棟，6月、7月也都超過3萬棟；最低的月份除了多為農曆春節的2月1.98萬棟之外，8月、9月、10月三個月份均在2.7萬餘棟，是一年中交易最低迷的時段。
因此，12月、5～7月四個月可以視為「房市旺季」，12月交易量可比全年平均值高出15％，5～7月則會比全年平均值高出7％，8～10月則可視為「房市淡季」，約較全年平均值少4％。
買賣移轉登記較實際購屋簽約有一個月左右的時間遞延，一個年度中，通常在農曆年後，房市交易量開始增溫，尤其新案市場329檔期帶動下，5月移轉達到最高峰，第二季通常也是房地產業者最願意意傾全力強銷的季度。
隨著天氣變熱、暑期出遊、颱風等因素、看屋意願降低，8月起交易量開始明顯降溫，農曆民俗月禁忌也有一些影響，到了年底則開始第二波增溫，除了年前購屋討個喜氣的傳統觀念外，影響售屋稅負的公告現值為年度調整，不少重大不動產政策變動會在新年度1月上路，使得12月辦理不動產移轉量遠高於其他月份。
以歷史上曾創下單月4萬棟的超高檔買賣移轉量的月份來看，過去23年來共有12個月份單月超過4萬棟，其中就有五個落在12月，包括公告現值大幅調升時期的2003、2004、2006、2010年，以及房地合一稅實施前搶上車的2015年，其中2015年12月單月買賣移轉4.79萬棟，仍是本世紀以來單月最高紀錄。此外，金融海嘯爆發前的2008年4月、5月，以及金融海嘯結束後的2009年6月、7月，單月也都超過4萬棟，足見當年房市熱絡。