2016年05月28日 蔡惠芳
國際知名不動產顧問公司萊坊（Knight Frank）今（28）日公布「2016Q1亞太A級辦公室租指數」（ASIA PACIFIC PRIME OFFICE RENTAL INDEX）。報告指出，台北A級辦公室的「身價」超乎預期的差，平均租金行情每坪月租約新台幣2，600元，在亞太19個城市中，竟然排名倒數第4！只高於柬埔寨的首都金邊、印度第三大城市邦加羅爾Bengaluru、以及馬來西亞首都吉隆坡等3個城市。
報告指出，2016年第1季全亞太地區A級辦公室租金上漲幅度，平均約為1％，空置率下降約0.2個百分點。
分析亞太各主要各城市租金行情，台北市的A級辦公室平均租金約在新台幣每坪每月約2，600元，在亞太主要城市租金排名中落後於北京、上海、首爾等15個城市。
瑞普萊坊副總監黃舒衛表示，目前台北市的A辦的毛租金資本化率約2.5％，與各城市相比顯然偏低，主要是因為正處超額供給調整期，再加上景氣環境多變，企業支出保守，以致A辦租金成長穩定但緩慢，遠不及價格變動。
在亞太各國城市排名中，香港穩坐A級辦公室租金冠軍的寶座，平均租金達新台幣每坪每月約2萬0，571元，租金季成長有1.1％，年成長更是高達11％，未來租金後勢仍然看漲；至於受到奧運議題炒熱的日本東京，A級辦公室平均租金也有新台幣每坪每月約9，880元，加上東京的辦公室空置率低，因此租金季成長有3.4％，年成長也有9.1％。
另外，依照萊坊的「全球城市報告」(Global Cities)內容，全球主要城市的A級辦公室租金資本化率最高的前三名，都位於近期蘋果公司和鴻海等科技大廠都積極布局的印度，其中有「印度矽谷」之稱的邦加羅爾，租金資本化率（租金投報率）高達10.5％，居全球之冠。
至於孟買、新德里，也都超過9.5％，分居二、三名。
印度在莫迪總理明確的「印度製造」、取代中國成為「全球製造中心」的政策領導下，招商引資的確已捲起一陣旋風。
東亞國家，也不惶多讓。北京及上海的租金資本化率有6.3％，位居全球第五名及第六名。
由於美國復甦步伐穩健，美元走強趨勢越形明朗，企業付租能力增強，芝加哥的A辦租金資本化率約5.4%，洛杉磯則是4.9%，紐約市則是4%。
黃舒衛表示，整體來看，中、印兩國A辦租金的回報最強，但印度未來租金展望更為樂觀。萊坊預測到2018年，班加羅爾的A辦租金還有上漲15.8的空間，而印度第一大城孟買預期租金漲幅更高達21.5％，反觀上海、北京只有6.1、1.8％。
黃舒衛提醒，在比較租金資本化率時也應該同步考量各國的匯率、貸款利率、通貨膨脹、政治政策等獨特條件，才不至於失真。以印度的消費者物價指數（CPI）為例，動輒5%起跳，對比先進各國面臨超低通膨，甚至通縮的環境，投資印度的租金淨回報不一定具優勢，建議還是應該回歸在地的經濟基本面及產業需求。台灣新政府宣示的五大策略產業雖不見得能直接刺激市中心A辦需求、嘉惠A辦租金快速提升，但對於整體產業轉型以及產業鏈對接有關鍵性的影響。預期商辦、廠辦、工業用地市場在自用的需求穩定擴張之下，交易量及租金都能緩步復甦。