2025/08/21 16:26  
日本房價近年來不斷飆升，東京23區的公寓中位數價格從2021年至2025年間大漲約64%，遠遠超過大東京地區同期26%的漲幅。示意圖。（法新社）
林浥樺／核稿編輯
〔財經頻道／綜合報導〕日本都市地區房價近年來不斷飆升，2024年東京23區的新建公寓平均價格達到1億1181萬日圓（約2352.48萬元新台幣），更能反映市場真實狀況的中位數價格則是8940萬日圓（約1880.97萬元新台幣），較前一年上漲9%。東京23區的公寓中位數價格從2021年至2025年間大漲約64%，遠遠超過大東京地區同期26%的漲幅。在房價狂飆的背景下，讓日本政界在近期浮現出「外資購屋限制」的討論，引發關注。
《CNBC》報導，雖然東京23區的房價狂飆，但以經合組織（OECD）的購買力平價調整後的平均年薪數據來看，日本是34個成員國中的第25位，平均年薪為4萬9446美元（約152.07萬元新台幣）。顯示出日本的所得水準與多數已開發國家相比仍偏低，最低工資較低，性別薪資差距也位居世界前列，使得「購屋負擔能力」成為隱憂。
東京核心地段的房價飆升的原因，一方面來自建築與人力成本的上漲，另一方面則來自日圓疲軟和相對低廉的價值，吸引了海外投資者。與澳洲、加拿大、新加坡等國不同，日本幾乎沒有對外資購屋的限制，因此這場都會區房地產熱潮也引發日本政界關注，被拿出來到最近的參議院選舉中討論。
在7月選戰中有所斬獲的國民民主黨（DPFP），預計最快將在秋季臨時國會提出法案，限制外國人購買不動產。國民民主黨黨主席玉木雄一郎主張，都市房價飆漲部分原因，是海外投資者以非住宅、投機目的買進不動產，因此提出徵收「空室稅」的構想，希望能抑制此現象。另一方面，參政黨（Sanseito）也正籌備提出限制外資購地的法案，但尚未明確規劃時程。
由於日本執政聯盟在國會兩院均未獲得過半席位，因此反對黨的立場，對立法結果的影響力變得越來越重要。
日本官方並沒有公布買家國籍的統計，因此難以精確掌握外國買家的規模。不過根據三菱UFJ信託銀行2025年3月發布的半年度調查，在東京千代田、澀谷及港區，新建公寓有20%至40%通常是賣給外國買家。
政治風險顧問公司 Japan Foresight 創辦人哈里斯（Tobias Harris）指出，很難將外資購屋議題與更廣泛的日本外籍人口爭論分開來討論。他表示，雖然這並非參政黨政綱的核心，但這個問題（外資購屋）之所以突出，是因為相較於其他議題，這有更清晰的法律行動路徑。
哈里斯說：「參政黨在這個問題上的相關言論，是既強調國家安全也強調經濟安全，暗示某些外國人購屋可能帶來風險，並影響日本人若無法負擔住房時的生活品質。」
哈里斯認為，是否會出現立法變化取決於日本的政治格局，一旦首相換人當，或是執政聯盟動向改變，反對黨就可能會將外資持有不動產列為議程重點。
專注日本反對黨政治的早稻田大學博士生馬坎圖奧尼（Romeo Marcantuoni）指出，此議題的重要性在未來不太可能淡化，特別是參政黨自去年贏得3席眾議院議席後，不斷加強針對外國人與外資的言論。不過他也指出，目前立法前景仍存在不確定性，因為更迫切的議題，如減稅、現金補貼以及汽油稅，可能在短期內主導國會討論。