2024/10/07 05:30  
配時事求是購屋貸款類別
■魏錫賓
兩害相權取其輕，但並非任二事均可以論出輕重。面對飆漲的房市，中央銀行推出號稱史上最重的打炒房措施，使房市一時急凍，卻波及首購戶等一般房貸需求者；央行經過多次調整說明，雖想把「無辜」的受害者排除，可是問題並不像表面那麼簡單。
若我們根據是否持有房屋及購房動機，將房貸戶簡單地分成3大類：無屋、有屋但有新需求（如：工作地點轉換等）及有屋但為投機而買屋，再依這些人的信用好壞分類，則至少能劃分為6大族群（如附表）。理論上，政府、央行、金管會及銀行關心的會有不同。
對政府來說，居住正義很重要。必須壓抑房市的過度投機，避免不動產價格被不當哄抬，使一般人無力負擔；而對有屋但有實際新需求者，應予尊重，並提供合理的市場運行空間，由銀行評估其還款能力，決定放貸與否及條件。至於對無屋者，則需要給予照顧，且不管信用好壞（表格中歸類於1及2），都要儘量滿足其住的需求；不過，可用不同方法，包括租金補貼、社會住宅都是選項。
對央行來說，因其經營目標包括一般物價和金融穩定、銀行健全，行有餘力還要協助經濟發展，所以對房市的想法，不完全跟政府其他單位一樣。央行管到房市，雖也是怕房價狂起狂落，但是是因為擔心銀行的健全經營及金融穩定可能因而被破壞；理論上來講，央行最應管的是上述的投機者（表格中歸類於5及6）。
當然，央行重視的是整體，是市場的總量，所以不希望「銀行信用資源過度流向不動產市場」，表中的人都有關連；而金管會對個別銀行則有不當放款的管制，除了避免不合理的超貸亂貸機制外，應會特別關注銀行對信用不良者的放款（2、4、6），避免逾放危及銀行的經營。至於以獲利為目的的一般銀行，通常會鎖定安全的客戶，搶著放款給信用良好的購屋者，此時不擔負其他社會責任，就像被批評的「不是慈善事業」，所以正常銀行經營只會顧及信用良好者（表中的1、3、5）。
房市貸放過程的參與者目標都不相同，而央行及金管會又都要為金融穩定負責，二者的權責也時有重疊；政府必須清楚各自的歧異，才能提供合理的解答。央行總裁楊金龍想給投機客一個教訓，卻又擔心次貸風暴重演，則除了關心銀行放貸過度流向不動產，更應該注意的是流向不安全的不動產放款；現實一點地說，中間不無矛盾存在。
前美國聯準會（Fed）主席柏南克在回憶次貸風暴時提到，美國金融機構過去不願放款給低收入戶及少數民族，甚至在某些地區直接畫上紅線，為了解決這一問題，法規做過幾次修改，鬆綁各種管制，甚至鼓勵次貸的辦理，因而發展出「貸款民主化」，可是最後，又因放款機制不嚴謹，演變成金融危機。
實務遠比理論複雜。大眾購屋動機難以揣測，銀行放款也各有政策、嚴謹程度的不同；政府打炒房，確實要步步調整，難以一役竟全功。