【文/住展雜誌】近年為落實房地產租稅合理化，消費者買賣房屋的成本跟著節節高升，但您當真搞得清楚荷包失血的原因嗎？
不動產交易的相關稅收繁雜，搞得消費者丈二金剛摸不著頭緒，且近年房地產稅務政策不斷調整，以致負擔金額年年高升，消費者若無特別留意，等到繳稅時絕對會大吃一驚；而在房屋買賣的各項成本中，到底哪些會隨著政策增加呢？讓本文幫您算一算！
稅基齊漲 墊高成本
與不動產買賣相關的各項租稅中，房屋稅與地價稅因屬持有稅，故以產權移轉時間為界，以前的稅金由賣方負擔，之後則由買方支付，由於近期持有稅有許多新政上路，故先來看與買賣直接相關的交易稅部分。
買方在取得房地產權之前，需負擔契稅、印花稅與登記規費，這些稅收皆以『房屋評定現值』計算，而房屋評定現值又以房屋標準單價為基礎詳參表一，最近北市將房屋標準單價大幅調漲平均增加一點六倍，故以此為稅基的三項賦稅也會跟著成長，其中契稅因稅率最高，且未與土地價格合併計算，成長倍數幾乎完全反應在稅金上，才會發生北市豪宅買家看到稅單大為光火的情況。
另外每三年調整一次的土地公告地價亦呈現走升趨勢，因此印花稅與登記規費可說是腹背受敵，兩者皆漲，不過公告地價漲幅稍輕最近一次調漲全國平均漲幅不到一成，加上稅率僅千分之一，對民眾來說還在可負擔範圍內。
對賣方而言，在房屋買賣當中，壓力最沉重的就屬土地增值稅。土增稅以土地公告現值做為稅基，公告現值每年都調整，這十幾年來幾乎只漲不跌，最近全國公告現值的平均漲幅更是以雙位數攀升，部份重劃區甚至一口氣調升超過二十個百分點，且持有愈久，漲價總額愈可觀，讓人衍生懲罰長期持有的怨懟。
不過因土增稅在民國九十一年已減半徵收，且民眾仍可享有一生一次百分之十的自用住宅優惠稅率，藉以減輕長期自住民眾的交易壓力。另一個會蠶食賣方利潤的，是民國一百年開徵的奢侈稅，其目的旨在抑制持有不滿兩年的非自用短期炒作，而奢侈稅屬行為稅，只要兩年內有買賣交易，不論獲利與否，都會依交易總額課稅。
當賣方在交易完成後，需在隔年報稅時申報財產交易所得稅，消費者若提供成交金額與成本費用等證明文件，可採市價核實申報，假使無法舉證售屋成本，則依房屋評定現值課稅。眾所皆知，房屋評定現值比市價低許多，故對投資獲利者而言，是相對划算的計算方式，但如前所述，因房屋評定現值持續上漲，民眾能省的幅度也愈來愈少。
房地合一 利弊互見
在不動產交易稅制的繁瑣討論中，房地合一稅改是近期坊間最熱門的話題，由於我國長期以來，房地皆分離課稅，故房地合一可說是我國不動產稅制變遷的重要里程；從目前的稅改版本看來，因土增稅仍維持原狀，故售屋者除了原本土增稅的負擔外，若有獲利還需依據持有時間長短稅率詳見表二另外課稅，等同變相加稅。
不過凡事皆為一體兩面，房地合一其實也有許多優點，首先是伴隨奢侈稅的退場，因奢侈稅稅基為房地交易總額，不論是否獲利都需納稅，但稅改通過後，只有售價逾四千萬，且有獲利的案件才會課稅。意味著目前市場主流的低總價產品，即便在重稅閉鎖期內出售，也不受課税干擾，確保賣方利潤。
其次則是與綜所稅分離課稅，現行制度因將房屋交易所得併入綜所稅中，使民眾常因賣屋後所得暴增，造成稅率門檻提高，稅改將兩者分離後，此番稅金劇增的情況得以避免；惟目前稅改草案仍停留在行政院，後續還有諸多變數，對房地產買賣的影響也會隨內容的調整而迥異，消費者仍應密切關注。
豪宅重創？ 並非通案
接著來看最近引發廣泛討論的持有稅議題，消費者晉升有房階級後，肩上重擔並未就此卸下，仍需年年繳納持有稅，這部分的稅金與買房時需一口氣拿出畢生積蓄相比看似輕鬆，但因稅收具持續性，累積下來也是一筆龐大支出；地價稅因稅基單一僅公告地價，且漲幅相對和緩，在租稅調漲中較無爭端，但房屋稅可就茲事體大。
台北市政府今年給了擁屋族一場震撼教育，除了房屋稅改採差別稅率，將非自住稅率上調至百分之二點四到三點六外，還把手術刀瞄準房屋稅稅基─房屋構造標準單價與路段率，路段率因前幾次調整時便漸次上揚，民眾較有心理準備，但房屋標準單價卻一次漲足，平均漲幅達一點六倍，影響最鉅。
好在政策並非一體均霑，以一○三年七月一日作為日出時間，之前落成的房舍仍維持原標準單價，雖說大幅降低衝擊層面，但卻衍生出『蓋晚一天，稅增逾倍』的怪誕現象；從試算案例中可看到，若自住民眾持有房產為全新落成，房屋稅便飆漲二點六倍見 A1 與 A2 稅額，但若僅路段率調升，漲幅其實相當有限見 A1 與 A3 稅額。
至於日前不少富豪跳出來開砲，認為新稅制將導致豪宅持有成本暴增逾三十倍，其實這樣的說法僅止於個案，因北市府對豪宅的認定甚嚴，並非所有總價逾八千萬的物件就是豪宅，除了結構體需為RC層級以上，尚需參酌獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、單層戶少、戶戶車位、保全嚴密及管理週全等八大指標加成，才有可能被列為豪宅稅的課徵對象。
而在試算案例中，即便是新制囤房豪宅見 D4 稅額，與舊制豪宅的稅收見 C1 稅額差距也差不到三十倍，原因在於今年七月一號以前，豪宅認定並非採『戶』為單位，而是以『棟』為標準，若一棟建物中符合豪宅要件的戶數未達七成，則全棟皆被視為一般住宅，若我們把新制囤房豪宅與舊制一般房屋相比 D4 與 A1 稅額比較，稅捐才有可能增加逾三十倍，因此當富豪們批判房屋稅漲幾十倍的同時，也等於透露所居豪宅在舊稅制下，並非貨真價值的豪宅。
總和來說，要想收到鉅額稅單，得同時符合認定豪宅、一○三年七月一日後落成、坐落調升路段、持有房產逾三戶等多項要素，才會遭重稅狙擊，而據北市府統計，這樣的物件全市不到五千戶，可說是極為稀有，即便是高總價產品，影響層面仍十分有限，消費者無需過度恐慌。
房價之外 多留預算
由於房地產交易相關成本持續走高，愈晚買房，消費者的賦稅壓力愈大，況且在租稅之外，還有仲介費、代書費等額外支出，這些都是隱藏在房價之外的無形成本，因此當消費者在為買房夢想努力存錢時，不能單純考量房價，也需將這些花費納入預算之中，才能讓自己在圓夢計劃中順利得分。