2024/09/29 05:30  
地上權因沒有實質產權，房價增值效益沒有比所有權高。圖為京站。 （記者靳昌玲攝）
記者徐義平／專題報導
台灣地上權住宅過去曾掀起一波建商解約潮，近幾年則以南台灣接受度較高。不過，很高比率是投資收租的需求，主要是地上權價格較所有權低，但租金行情卻與所有權行情一樣，因此投資效益高。
不過，房產業者坦言，地上權住宅都推動這麼多年了，仍有些疑慮存在，包括房貸成數、利率等貸款問題，還有地租、房屋稅等持有稅問題，甚至轉手的市場價值等，都需要一套機制。
地上權住宅尾端 價值快速遞減
房產業者表示，地上權因沒有實質產權，因此貸款成數比所有權住宅要少1至2成，利率又高1至2碼，尤其地上權有使用期限，初期轉手價格會隨房市動態跟漲，但期限若過了一半，整體轉手價值便會加速遞減，但持有稅仍高於所有權住宅。
以台北車站附近著名的「京站」為例，是較早期的使用權個案，距離原定使用權期限2054年1月25日，至今已過了15年，也就是還有30年左右的使用權期限。觀察該案房價變化，15年前最早開賣單價每坪約30萬至35萬元。根據永慶房仲網發布近5年實價資訊，該案單價最高曾達每坪51.7萬元，但近6個月每坪成交均價落在43.5萬元，今年6月14樓套房每坪成交單價約47.9萬元，為近半年成交最高單價。
房產業者指出，近幾年全台各地房價快速飆漲，部分區域甚至出現翻倍漲幅，蛋白區預售案每坪開價也紛紛挑戰4字頭，但京站15年來每坪單價雖曾短暫站上過5字頭，目前仍處於4字頭，房價增值效益沒有所有權顯著。
不過，若觀察該案租金收益率，以歷經多次續約的12樓某戶2房約26.19坪為例，租賃內容包含管理費，以及冷氣、熱水器、洗衣機、電視機、冰箱、瓦斯或天然氣、傢俱等設備，2015年7月的每月租金實價5.5萬元，2024年7月每月租金實價為4.9萬元，若以當時開賣的每坪高標的35萬元推算，毛租金收益率大約落在6.4%至7.2%。
取得成本較低 商用可創造較高收益
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，地上權是在土地有一定使用期限上，興建建築物、使用、收益的權利，若屬於商用收益的產品，投資人會因取得成本較低而創造更高的收益條件，因此能獲青睞。不過，以住宅角度來看，因為缺乏土地所有權，除沒有改建、活化機會外，建物價值、使用權益會隨時間遞減，且管理、維護成本又反向遞增，投入的都是成本、費用，又無法享受增值的果實，導致住宅接受度遠不及商用的投資。
地上權住宅雖然在台灣很稀有，但其實在許多國家很普遍，主要是因為社區規劃、服務設施、物業管理條件好，還有完整的融資貸款服務、轉售市場，更重要的是到期屆滿還有「補地價」措施，如果政府沒有建設、收回的需求，地上權人可以用合理價格延續其地上權，實質達成地盡其利但不為私人壟斷的政策效果。
房市專家何世昌指出，地上權開發案最怕遇到景氣反轉，因房價下跌時，地上權建案售價跌幅會稍高於一般產權案，而且銷售時間一旦拉長，地上權案會因期限縮減而導致資產價值減損，可謂雙重打擊，口袋較淺的建商若不幸碰到一次可能就傷筋動骨，例如國語日報地上權案便是著名例子。