新聞編輯採訪
2023年12月15日 週五 上午9:26



在近年台灣各縣市房價所得比與房貸負擔率多呈現上升的趨勢下，居住問題往往成為全國大型選舉時，各政黨候選人關注的焦點。除了政黨持續推出擴大社會住宅與租金補貼政策外，目前推出的新的囤房稅稅率(囤房稅2.0)政策也期待在年底前獲得立法院三讀通過。目前各組總統參選人所推出的住房政策也與政府正在執行的政策方向未有太大的差異，近期引發較多討論的為在野黨提出的40歲以下青年一定額度購屋「免頭期款」政策。然而，免頭期款是否表示負擔減輕，值得進一步關注。
購屋「免頭期款」政策無法降低民眾購屋負擔
首先，導致人民購屋負擔提高的可能原因包含房價與所得，當房價太高或所得太低時，都會使得人民的購屋負擔增加。當房價漲的速度太快或薪資成長速度跟不上房價上漲的幅度時，房價所得比與房貸負擔比率居會愈來愈高。就目前在野黨所提出的一定額度購屋免頭期款的政策，並未降低房價，也未增加購屋者的薪資，因此，這是無法解決居住問題的。
其次，我們可將購屋免頭期款的政策受益對象區分為原本已有頭期款或尚未有足夠頭期款，卻尚未購屋的兩類需求者而言，第一，若這些購屋者均有足夠還款能力，則免頭期款的政策看似減輕短期的購屋負擔，但若因此助漲短期購屋需求進一步提高，導致房價持續上漲的結果，則此政策效果將變成更難購屋的政策。第二，若免頭期款政策可以降低購屋者的短期負擔，且購屋者的還款能力也不會受到房價短期上漲的影響，則政府推出這樣的免頭期款政策並未解決這類民眾任何問題，僅是造成資源的錯置與浪費。

一定額度購屋免頭期款的政策是否能解決居住問題，近來引發許多討論。圖為台中七期建案。(沈聰榮攝)
購屋「免頭期款」政策對金融業的可能影響
再者，對於還款能力較不足的風險喜好者而言，當這類購屋者因免購屋頭期款而降低持有房屋的進入門檻時，一旦面臨經濟收入的不確定性，其還款能力將會大幅降低，進而面臨無法正常償還銀行本金與利息的困境。一方面將造成購屋者的信用受損，二方面也將導致金融機構的呆帳損失大幅增加，進而造成金融金購的股東權益受損，對金融市場的健全程度也將造成傷害。雖然美國聯準會(FED)未來降息的機率可能提高，但是，利率高低僅是影響利息支出，真正影響貸款者償債能力的應是其經常性收入的穩定性(例如薪資)。
更重要的是，過去主要國家央行實施量化寬鬆或零利率甚至負利率的政策，多發生在2008年金融海嘯與2020年Covid-19肺炎(武漢肺炎)疫情爆發的情況。一旦各國央行開始採取降息的寬鬆貨幣政策，表示各國的經濟開始面臨衰退，就業市場出現大量解僱或減薪休假的可能性也將大幅提高。對風險承擔能力較低的購屋者而言，利息支出降低，但經常性收入可能大幅減少，其所面對的債務風險也將進一步提高。
不可否認，上述購屋者可能面臨的風險可能不會因為「免頭期款」的政策而改變，但是，相較於現行需支付頭期款的普遍做法，「免頭期款」的政策可能會讓更多風險承擔能力較低的人面對更大的風險，這些風險的轉嫁最終可能多由金融機構負擔。免頭期款的做法也會降低詐騙者向銀行與政府詐貸的機會成本，政府讓更多40歲以下的民眾成為詐騙集團的「車手」，造成更多年輕人被剝削，增加社會的不穩定性。台中市近期有數所大學的學生被以「無卡分期」方式，即免本金，詐填寫無卡分期購買手機契約，導致學生無力償還而被資融公司催繳。因此，候選人在推出這類政見時，應更為謹慎，才可以降低民眾負擔。我們必須再次強調，「免頭期款」的政策並非「免還錢」或降低房價的政策，因此，這樣的政見對於減輕購屋者負擔並未有太大幫助，甚至會產生更大的社會成本。
提高房屋持有成本避免房屋成為投機炒作的工具
最後，若各政黨候選人真正關心居住問題，除了增加社會住宅的供給面政策外，讓台灣房屋的持有成本合理反映房價與經濟成長的事實才是根本。就提高房屋持有成本而言，台南市府曾在2016年增加地價稅與房屋稅而引發部分市民與議員的質疑，但是，這樣的做法才可以讓房屋不淪為炒作的工具，才是落實居住正義。不同於其他直轄市，新北市直到今年(2023年)八月底才開始推出囤房稅，是六都最晚有囤房稅的直轄市。在課徵囤房稅已成為社會多數共識的情況下，除了中央政府提高房屋稅率外，地方政府合理提高房屋稅基，即房屋標準價格，才可以讓囤房稅發揮效果，避免房屋成為投機炒作的工具，相關分析可見本專欄 「地方政府應先調整房屋稅基 才能精準打擊囤房」。
作者》蔡明芳 淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授
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