Yahoo奇摩房地產編輯部
2023年12月4日 週一 上午10:27




【文／李寧】房價驚驚漲的時代，不少民眾將目光轉向法拍市場，盼能從中撿到便宜，想購屋買法拍屋好嗎？有網友發現，某一大型社區突然釋出15間法拍屋，他好奇「這樣是正常的嗎？」
這名網友在臉書社團「買房知識家 A你的Q」上發文表示，一處擁有90戶住戶的知名社區，日前一口氣釋出15間法拍屋，讓他不禁好氣「這樣是正常的嗎？」對此，有不少網友臆測是否為投資客爆倉轉手，又或是家族間的法律糾紛；一名知悉內幕的網友指出，「據了解應該是建商的錢分不均，所以打算房子都法拍來分錢」。
針對這起大型法拍屋案件，引起不少民眾關注，觀望是否有出手撿便宜的機會。據了解，15戶法拍屋的地點位在永和仁愛公園旁的社區「仁愛歐寶」，分為「鑽石區」及「翡翠區」，且擁有大面積綠地及商圈，地段相當精華；值得留意的是，該社區為開晟建設所興建，會一口氣出現15戶法拍屋的背後原因為「分割遺產拍賣」。
據法院拍賣公告顯示，此次拍賣共15標，其中翡翠區8件、鑽石區7件，「坪數介於33至70坪，樓層不一，部分未含車位，一拍底價在2000到4200萬元之間，換算單價約55至接近70萬元不等」；經查法院判決書，發現此社區為地主與開晟建設合建，因此地主家族分得不少戶別，但在家族長輩於2007年過世後，引發房屋分配爭議，家族為爭產一事鬧上法院纏訟16年，最終淪為分割遺產的強制執行案件，直到近期才發起分割遺產拍賣。



寬頻房訊發言人徐華辰表示，遺產淪落法拍，多半是因為後代子孫對財產分配沒有共識，可能是部分人想賣、部分想留，或是對於價格認知有所差異，甚至是租金分配談不攏，因此進入遺產拍賣分割程序。他也補充說道，同一債務人在相同社區大量釋出法拍，除了因「家族後代繼承因分配問題申請變價分割」，也會出現「投資客槓桿操作失靈」的狀況。
從法院公告發現，被法拍的15戶目前都有人居住，其中4戶仍有租約不點交，另外11戶則屬自用、租賃，皆可點交，全案在11/15執行一拍。對此，徐華辰透露，該社區位於永和精華地段，一拍價格和市價差不多，預料投資客不會進場，但若進入二拍，預料會相當搶手。
不點交的法拍屋能買嗎？專家：了解眉角就進場
對於法拍屋是否值得進場，樂居創辦人李奕農表示，想要買到便宜的房子，許多人會想進場法拍屋，但是法拍屋市場已不像早期利潤這麼高，尤其若是正常有點交的法拍屋，很多時候拍定的價格大多已接近市價；不過，還是有一些利潤較高的房子，稱為不點交的法拍屋。
針對法拍屋點交與不點交，最大的差異在於「使用權」，「法拍小哥」陳俊廷表示，法院在房屋拍賣時，會將法拍屋分兩種，產權、使用權會分開交付。以產權來說，法拍屋在拍定得標後，拍定人繳完尾款後，法院會給予權利轉證書，可以進行產權轉移。至於使用權的話，則分為點交或不點交。

點交	法院會給予拍定人強制執行的公權力，可以執行不動產的交付。
不點交	法院沒給予公權力做交付動作，拍定人需自行處理點交事宜，房屋使用權要自己取得。

點交與不點交的利潤差多少？陳俊廷透露，「點交法拍屋」價格約為市價的8折到9折；「不點交法拍屋」價格則落在市價的6折到8折。他強調，進場法拍屋不是用點交以及不點交去區別，事實上有很多不點交的法拍物件，也可以透過簡單的官司處理，就能取得使用權，並提高利潤。
陳俊廷列舉出5種「不必點交也能進場」的法拍屋狀況，分別為「無償借用」、「夫妻離婚，房產為其中一方占有」、「借貸占有」、「借名登記」、「正常租約」。
以「無償借用」來說，陳俊廷說明，無償借用是前屋主與借用之間的關係，新的拍定人不需承受；「夫妻離婚，其一方占有」是夫妻之間的關係，同樣新的拍定人不需承受；「借貸占有」則是債務人與債權人之間的關係。至於「借名登記」的話，由於台灣不動產產權採公示登記，借名登記是前屋主與債務人之間的關係，因此新的拍定人也不需承受。
最後則是「正常租約」，陳俊廷表示，租約期滿即可點交或給多一點搬遷費給租客，可以很輕易把不點交轉為點交，倘若是超過5年以上的租約，可以透過民法解決。