曾文龍／全台房價奔漲7年 打房政策有效嗎？ 這數據是關鍵
2023/11/28 09:51 EBC地產王 記者張琬聆整理

文／台灣不動產物業人力資源協會理事長、國立台北科技大學不動產估價師學分班主任 曾文龍

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32年來，政府每月都有公布「辦理建物所有權登記」統計表，買了房子需要辦理產權登記，《土地法》第43條「依本法所為之登記，有絕對效力」，這一條是談到土地登記之公信力。有登記則有「絕對效力」，因此這個統計表是非常具有公信力的。
今年政府拚命打房，房價有打下來嗎？很多人立刻搖頭說沒有。但是因為建方看到狀況不對，銀行也緊縮建商的銀根，因此也減少推出建案。供給量縮小了，也造成了房價不動如山。
一面棍子一面胡蘿蔔 房價打不下來
所以我常說政府不應該只是打房，應該最要打造成房價往上漲的地價成本！地價會拚命漲卻是政府標售土地領導漲價的傑作！不肯稍微改良一下標售制度的瘋狂競標嗎？政府「突然」多了鉅額地價收入，卻帶來無窮禍害，豈非見樹不見林？！
▼政府最該打的是造成房價往上漲的地價成本。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

政府一面打房，可能是碰到選舉的壓力，但今年一面打房，又一面祭出優惠的新青安貸款，因此這幾個月剛需市場銷售特別的好、可能也是因為選舉的壓力，一面棍子又一面提供胡蘿蔔，這真是兩相矛盾，左右為難！
因為剛需市場的良好銷售，本來不看好的今年房市，專家卻又認為今年的建物買賣移轉登記可能會上看30萬棟！歷史經驗成交30萬棟是代表景氣熱度的重要指標。
建物買賣移轉登記 30萬棟是參考指標
一年售出中古屋新成屋達到30萬棟，是最近10年來被認為是市場由壞轉好的重大參考指標。去年房市熱，買賣移轉棟數為31萬8101棟，去年政府就一直用一些方法打房，也談到要修法「平均地權條例」，所以去年下半年房市熱度就下來了，但是仍然突破了30萬棟。
▼建物買賣登記30萬棟，是市場好壞的重大參考指標。（圖／翻攝內政部）

2021年房市更熱，為34萬8千棟，2020年32萬6千棟，2019年30萬0275棟，2018年只有27萬7967棟，也就是5年前！一般被認為是房市很不景氣，其實房市已經在2018年反轉了，因為2017年只有26萬6086棟，2016年更慘，為24萬5396棟，這個是前波景氣的最低點，因為2017年是26萬6086棟，成交量已經上升了！
2018年27萬7967棟也是上升，因此2017年跟2018年若預測房市還是很差的話，顯然沒有去研究這個統計表的意義。房地產空頭總司令每年總是說房市不好、很差，那就毫無參考價值了！2016年是最低點，是7年前，因此2017年、2018年、2019年這3年敢進場剛需市場買房子的人，竟然嚐到了全台灣原來低檔房價每坪10幾萬元的，漲到20幾萬元、30幾萬元的大甜頭了！
2003年SARS發生 房市比去年還熱
回顧2003年上半年是SARS的可怕時代，然而SARS之後，房地產景氣逐步回升，這個是當時大家沒有注意到的，也不相信房地產景氣回升了，也是房地產空頭總司令持續多年轟炸的時代、看衰的時代。
▼2003年上半年爆發SARS，之後房市景氣回升。（圖／東森新聞資料畫面）

然而我們回顧2003年，政府辦理建物所有權的登記竟然達到34萬9706棟！比去年2022年31萬8101棟還要多，但是去年房地產上半年還是很熱，下半年才逐步下滑。那為何冷颼颼的2003年房地產冷淡、又有SARS的年度，竟然會比去年的成交數量還要熱絡呢？
那是因為2003年房價比起現在便宜太多了，例如2003年的內湖每坪也不過20萬元出頭，大家也不大敢買，那現在房價如此高，因此2003年的成交棟數會比民國2022年還高。少數內行的人都知道2003年是景氣反轉的年度，因為比2002年32萬0285棟還多了快3萬棟，而2004年成交量更達到41萬8187棟，2005年43萬4888棟，2006年更高達45萬0167棟！
台北市房地產進入大多頭時代，景氣熱滾滾！但我們回顧那個時代，空頭總司令的言論仍然是看衰的，真是很奇怪啊！其實也不奇怪，因為預測本來就是困難的。房地產變化因素極多，預測房地產更是困難，更要謙卑，應作如是觀，絕對不能坐在冷氣房論天說地，要走到市場的第一線來了解。
▼2003年房市開始反轉，台北市進入大多頭時代。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

7年前落谷底 房價一路上漲
那既然2003年比2002年還成長了3萬棟，那2001年呢？買賣移轉棟數為25萬9494棟，2000年32萬1165棟，因此我們可以確定2001年是當時房地產最壞的谷底，2002年回升，2003年SARS回升，然後一路上漲，一直到2011年36萬1704棟，景氣才開始下落，一直到2016年24萬5396棟，7年前是最低點了。
然後一路進入全台灣房價上漲的年代，大家都受不了，捶胸頓足，年輕人直接躺平，政府也不大清楚應該如何處理。然而政府還是喜歡大肆標售土地，領導漲價，然後罵建商是奸商，罵房仲代銷是炒房，大家都覺得委屈。但是有濟於事嗎？房價有打下來嗎？今年政府標售地價因為打房的氣氛市場較冷，因此地價沒有大漲，但是有些標售價仍然有10%、20%的小漲！
（本文刊載於現代地政雜誌）
●以上言論不代表EBC地產王立場
（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）