在香港不動產圈有個說法，如果李超人在賣房，千萬別進場買。
現在有一群將近三年前砸近52億美元接收李嘉誠在中環中心持分的投資人，開始體會個中道理了。這個一度貴為全球最貴摩天大樓的商辦大樓，一開始曾讓這群投資人迅速獲利，但好景不長，去年開始爆發一連串重大事件，包括反政府示威、新冠肺炎、加上不斷升高的美中貿易緊張，都讓這棟73層建築閒置率急升、租金下降、交易枯竭。

萊坊（Knight Frank）高級董事林浩文表示，現在看來，當時的投資決定其實很合理，畢竟當時市場價格比他們支付的平均成本還高，但如今租金收益和商辦需求，都隨著經濟轉差而下滑，買方都變得比較保守。

李嘉誠旗下的長實集團2017年11月初表示，以港幣逾400億元出售中環中心的所有權，包含多達3.4萬多坪的頂級辦公空間與店面一次轉手，外加400多個停車位，總價與平均單價都寫下香港商辦大樓的歷史新高紀錄。包括「小巴大王」、「磁帶大王」等香港當地及來自大陸的富商投資人團，在交易完成後一年內，就賺進數億美元。

沒想到2019年6月時，香港開始遭受一連串打擊，經濟因而陷入歷來最嚴重的衰退。時序進入2020年後，不但日趨暴力的反政府示威尚未結束，又爆發新冠疫情，美中關係也不見改善，都讓這個亞洲金融中心的前景愈來愈黯淡。

中環中心的榮景也隨之江河日下，乏人問津。根據房地產交易數據分析機構RCA的資料，去年反送中抗議爆發時，該摩天樓還有一件不動產交易等著完成，但年底時交易還是終止了，110萬美元訂金遭沒收。今年來僅完成一件交易，儘管有三層樓等著出售。

整個香港的商辦市場同樣進入寒冬。根據仲量聯行（JLL）的資料，香港商辦的價值今年最多會萎縮20%，而閒置率攀抵16年高點，彭博行業研究（BI）預估，頂級商辦的租金到年底前可能再跌5%。


香港商辦市場也無法仰仗大陸買家，尋求快速反彈。根據第一太平戴維斯（Savills）資料，今年上半年大陸在香港能產生收益的不動產和開發案投資，分別驟降90%和73%。

至於長江實業集團，把入袋的50多億美元再拿去買了別地方的不動產，其中包括瑞銀集團（UBS）倫敦總部，2018年6月以13億美元成交。瑞銀承諾會承租到2035年，根據明報2018年報導，租金收益幾乎是中環中心的兩倍。

顯然，李超人再次完成了一樁更值錢的買賣。