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資產營建漲幅過大
2009-07-05 工商時報 【本報訊】
行政院決議讓台北縣、台中縣市、高雄縣市與台南縣市合併升格直轄市，改制之後四大都會區可以得到更多的統籌分配款與建設經費補助，對其轄區內的土地開發將有實質的效益。而在重大建設區塊擁有土地資產者，身價自然水漲船高。在科技股陸續傳出接單能見度轉低的情況下，資產股享有陸資來台與都會合併升格的雙重利多，成為短線大盤最夯的投資焦點，且主導台股跌深反彈的走勢，加上目前歐美經濟指標仍顯疲弱，美元持續貶值的機率將會大增，因此，台幣升值的趨勢更加給予資產題材的想像空間。
投資方向上，資產股因財務槓桿比率較營建業為低，且土地價值受房市價格波動的影響較低。如果將土地比擬成麵粉，麵包就是建築物，麵粉貴了，麵包的成本自然提高，但是若實質所得無法提升，房市需求相對疲弱不振，則建商的資金壓力就會大增。從這個角度來看，資產概念題材股的投資應是優於營建族群。不過，資產股的範圍不可過分籠統，選股應以具有可實現的土地開發利益，或確實具有增值效應，且股價淨值比仍偏低的個股為方向。
今年以來，資產營建豐厚的題材帶來股價上漲的好光景，既受惠於政府擴大內需以提振經濟的政策，又有開放陸資來台投資房地產的題材，市場相當期待台灣能夠複製2003年香港簽CEPA後的經驗，以帶動金融、觀光與不動產業的熱絡發展與升級。然而，過去中國開放香港自由行所帶動的港股飆漲兩萬點的強勢表現，其背後的時空環境與現今面對的金融海嘯所衍生的實體經濟的衰退差異頗大，過去只是亞洲各國遭遇的金融危機，並未殃及歐美國家，這些已開發國家的經濟持續成長，房市與終端消費需求也因資金寬鬆而大肆揮霍，反而造就新興市場的明星光環，因此，當時的亞洲各國並未受創過深，也能在短時間迅速恢復成長。
但是，這波全球經歷金融與房地產泡沫的衝擊，到目前仍未脫離衰退期，尤其近期出爐的經濟數據顯示景氣復甦力道不足，並已有趨緩的現象，導致過度依賴高外需的亞洲國家受到出口與內需雙雙衰退的重擊，因此，市場對複製香港經驗的期待似乎過度樂觀。
第一階段開放陸資來台投資項目中，對於陸資來台設立分公司或辦事處的開放，使市場樂觀預期商辦、廠房與自住型不動產的需求將會增加。匆促完成的四大都會區升格案，也期望能夠吸引陸資的青睞。不過，從台北市商辦不動產的需求現況觀察，政府開放之後，陸企來台設立辦事處的家數仍不到10家，占整體需求比重現仍偏低，以目前中資進駐商辦或租賃的有限需求，恐仍無法支撐起各大都會區商辦的價格，也無法改善商辦空置率的持續攀升。
尤其台北都會區5月分房屋買賣成交件數月成長僅微幅增加6％，年率則呈現31％的負成長，而5月全國建物買賣移轉件數不到3萬件，為今年以來首見負成長，這些數據顯示不動產市場依舊疲弱。
此外，失業率攀高導致換屋需求低迷，投資客進場購屋意願也因景氣疲弱而仍然呈現保守，市場期待的陸資來台的實質效應也不如預期，今年第三季將進入預售屋交屋高峰，倘若陸資來台的交易速度與額度，無法有效去化餘屋，則房地產的景氣將不甚樂觀，而資產股與營建股的股價因陸資來台投資房市利多的過度反應，基本面追趕不上股價的漲幅，當題材幻滅後，股價將會面臨向下修正的壓力。
因此，期望藉由升格直轄市來扭轉都會發展的失衡現象，或是藉由陸資來台投資不動產，化解房市復甦步調蹣跚的窘境，都仍屬過於輕率的夢幻題材，提供的恐怕也只是無限寬廣的想像空間，炒熱市場的題材容易發酵，但是距離獲利具體落實卻相對遙遠，股價飆漲得兇，真能獲利落袋的又有幾分，一旦題材用盡，實質獲利成長跟不上股價漲幅的現實又將使夢想幻滅，股價就有出現多殺多的危機，因此，投資人在參與瘋狂追價的金錢遊戲時，最好能比眾人早一刻恢復冷靜，提前離場。
（本文作者為世新大學財金系助理教授）