房價高峰收斂 H2房市待觀察
‧ 2012-07-26 20:28
（中央社記者韋樞台北2012年7月26日電）整體經濟環境不佳，政策打房不歇手，學者認為第2季全國房地產量價變化頗有高峰收斂味道，下半年(H2)市場信心能否撐住高房價及金融機構對房市放貸鬆緊為觀察重點。
國泰建設(2501)與國立政大房地產研究中心今天共同公布「2012年第2季國泰房地產指數」，研究中心主任張金鶚表示，第2季的全國房地產指數仍然價漲量增，主要是油電雙漲帶動的通膨，促使市場產生預期買氣，以及第1季市況不明而延後推案，及部分看壞後市而「提前推案」的雙重效果所致，使得第2季推案量幾乎為兩季的規模。
景文科技大學財務金融系副教授章定(火宣)表示，過去向來是台灣房市指標的台北市高價區 (大安、松山、中山、信義)個案標準單價已經跌破新台幣100萬元，為99.19萬元，季減14.21%，中價區(中正、士林、南港、內湖)為71.19萬元，季減5.74%。
章定(火宣)指出，北市房價收斂中；但新北市的高價區(永和、新店、板橋)每坪約48.65萬元，季增 11.2%，主要是首購和首換族的高單價小坪數宅在漲價；值得注意的是，北市高房價收斂，而新北市房價能否靠首換族支撐。
章定(火宣)從建商房地存貨角度來看，上市櫃51家建商房屋存貨約390億元，土地存貨約1475億元，在建的房屋有3000億元，若是市場買氣不強，推案持續量增的情形下，市場信心能撐得住嗎？ 玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，房市不同於股市，房市沒有放空只有多頭，但第 2季北市和桃竹區的房價都在收斂，顯示多頭對市場信心有疑慮；而愈往南走，台中、台南、高雄的房市都在量價俱增，似乎意味著多頭向南發展，且標的也兼具住宅和商辦。
花敬群認為，整體第2季房市持續處於高檔盤整結構，市場反應出最後一搏與資源盡出的格局，當多頭的信心有疑慮，對市場存有觀望時，未來的市場規模會變小，靠信心支撐的房市能否撐得住，值得密切注意。
張金鶚則從金融機構的角度來看房市。他說，從今年第 1季至今，北市、新北市、桃竹的房價已出現鬆動，背後的另一項因素可能來自於豪宅大案銷售情況不佳，或是高價不好賣所致，特別是央行盯上雙北市 8000萬元、其他縣市5000萬元的豪宅貸款成數不得逾 6成。
此外，央行緊盯金融機構對房屋貸款的額度與成數，也使得額度很快就滿，過去是銀行設法將錢貸予客戶，現在反成客戶追著銀行跑，因此下半年金融機構的房屋貸款額度與成數對房市的影響程度非常重要。
張金鶚強調，現在的經濟大環境不佳，人均所得也不高，再加上部份區域過多的空屋存量，若房價支撐力道不夠，一旦反轉，降價將成為長期趨勢。
國泰建設協理陳仁澤卻持不同看法，他說，第 2季北市房價收斂，除了因為央行的政策與經濟的信心因素影響消費者的購買力外，區域統計上的差異、某些建商低調銷售不願揭露訊息，或是先建後售等情形亦會影響價格的統計。
陳仁澤認為，現在不宜太早斷言房價下跌，例如大台北地區房屋需求大於供給，在政策打壓房價之下，可能會讓房價僵持住；而最近建商在購買土地時也發現，土地價格根本沒有鬆動，且相當難買。
他強調，近來台北市的商辦大樓屢創新高價，世貿二館的50年地上權標案總價和每坪單價也比一旁的 101大樓還貴的地王高價，顯示有投資者願意出高價搶買，因此後續房價是否會降價，應該審慎以待。1010726