作者 : 理財周刊MONEY WEEKLY / 4
主持人：莊孟翰(顏瓊真整理)
Q：央行在今(2016)年3月不是降息嗎？怎麼對房市交易量沒幫助，根據六都地政局公布的數據，4月的成交量雖較3月多一些，但仍較去年同期少很多，似乎沒有回溫？
A：信用管制解除滿月，房市交易量略有回升，根據永慶房產集團研展中心統計：與3月相比，4月全台房市交易量平均增加22％左右，其中，北市量增21％，新北成長30％，桃園增加20％，新竹與台中皆量增28％；南台灣的台南與高雄則分別增加10％、18％。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，六都雖然各自表述，但值得注意的是如新北與桃園等區域皆有交屋潮，所以實際交易狀況呈現虛胖，對於購屋人來說，雖然央行鬆綁選擇性信用管制和降息雙管齊下，但還是不如降價來得實惠，因此出現看屋者眾，交易卻僅微溫，房市只見溫情，不見激情的表現。
另從今年4月與去年4月相較，除桃園之外，其他五都都較去年同期減少，其中雙北市減幅更超過3成。
從2014年全年買賣移轉數量32.06萬棟，到2015年29.33萬棟，而今年首季六都買賣移轉數量僅4.33萬棟，因此，已有房仲業者擔心，全年會不會驟降至20萬棟之新低水準。
若再從今年4月的減幅加以觀察，就往年329檔期(3月1日至4月底)一向都是整年房市最旺的檔期來看，首輪票房失利，設若全年移轉數量再萎縮至貼近20萬棟，也不無可能。
不過值得注意的是，今年仍有大量預售完工交屋的數量足以美化數據，因此，就買賣移轉數量(包括預售完工之新成屋與中古屋)而言，介於22〜25萬棟的機率相當的高。
不過，假設今年全年移轉棟數再大幅減少，諒必消費者也不會感到意外。其實，就最近四年的市場走勢，2013年最明顯的是投資客退場年，2014年是房市「重稅年(稅制修改，持有稅、交易稅大幅調高)」，而2015年為量縮年，今年2016年則是量再縮之後的「價跌年」，經此循環之後房市才有可能拉回整理，當餘屋(空屋)有效去化之後，未來也才有反彈的契機。
至於房市會走空幾年？戴德梁行總經理顏炳立估計8年，華固(2548)董事長鍾榮昌則說暗夜已走了一半，吉家網董事長李同榮則預估至2017年底或2018年有機會反彈，而我個人則認為，至少要先經過三至五年盤整期，並且房價回跌二、三成之後，才有可能從「U型谷底」反轉；至於實際多久，仍得端視政府政策走向而定，其因在於重稅之後，已鮮少有人「養屋」或囤房。
其實，房市從2014年即已急轉進入修正期，依據過往經驗，房市走多幾年，拉回也要幾年的走勢，以2003年SARS過後，台灣走了11年的多頭，則現今才拉回不到2年的時間，要預期房市短期就止跌回升，未免過於樂觀。
其次，如由台灣近年的經濟情勢加以探討，2014年經濟成長率3.92％，2015年0.75％，今年第一季-0.84％，至於每人GDP，2014年22，648美元，2015年22，317美元，今年預估21，703美元，由此不難了解，近年經濟衰退之嚴重程度；因此，除了錢多、利率低等利多之外，當短期重稅一舉擊垮房市，導致資金嚴重外流，就整體經濟而言並非好事。
惟在此必須附帶說明的是，我並非反對加重房產稅，而是在加稅過程，應視經濟情勢與房市景氣，宜採緩和漸進。
再看房市營建類股的股價表現，包括遠雄(5522)、興富發(2542)、長虹(5534)、鄉林(5531)等股價，跟前一波的高峰相較，都呈現腰斬情況，而雖然大盤指數也從萬點行情拉回至7千多點，如今又回升至8千1百多點，營建類股股價也難倖免於難，但營建類股因政府打房，銷售業績無法跟2009年的高峰相比是事實，而急凍的成交量，自然讓營建類股的股價難見笑靨。
最明顯的是房仲業信義房屋(9940)的業績表現，從2013年全年高達121億元，至2014年的89.26億元，年減26.23％，而去年全年75.27億元，又年減15.67％。
另依據該公司最近公布第一季合併營收為15.58億元，年衰退13.7％，另認列轉投資「信義置業」虧損，且上海房仲事業亦有虧損，從而出現首季稅後淨損6540萬元，每股虧損0.1元的情況，這不僅是信義房屋上市以來首度單季呈現虧損，就另一角度加以觀察，也是房市景氣反轉所導致。
如果營建類股主要代表的是預售市場的行情冷熱，那以中古屋仲介為主的信義房屋，所代表的中古屋市場，也同樣在政府一系列打房措施下，失去了營運成長動能。
如上所述，如果連今年的經濟成長率都難以保1，而民間的企業經營也是備感艱辛，即使台灣的房價「跌不下去」，但也不可能有立即反彈的機會。
再加上，520前夕，中國大陸對於新政府的種種恫嚇言論，讓兩岸的關係更加緊繃，而在2015年台灣對大陸(含香港)出口比重高達39.4％之情況下，無形中更加重了新政府未來擬定兩岸政策的困難度。
就蔡英文的「民進黨」政黨屬性而言，不可能對中國大陸過於「示好」，但也不能統獨立場太鮮明而挑動兩岸對壘的態勢。
如此一來，520以後台灣的政治與經濟發展依舊充滿變數，綜觀未來房市走勢，只能說目前房價仍在持續探底，至於何時復甦，仍有待時間的考驗。