2026/06/20 05:30  
社宅、婚育宅、20年使用權住宅、桃園可負擔住宅比較（資料來源：內政部、各房產業者 製表：記者徐義平 圖：資料照）
只有使用管理權+強制原價回售機制 房貸鑑價成難題
〔記者徐義平／台北報導〕桃市府最近推出「可負擔住宅」政策，市長張善政近來更藉著出席新加坡世界城市高峰會的機會，分享所謂桃園的「成功經驗」。但房產業界一堆問號！直言「可負擔住宅」就是沒有設定年限的「使用權住宅」，過去難被民眾接受，要實現「成功經驗」，得先解決同樣的房貸鑑價難題，而強制「原價（扣抵折舊）回售機制」，較傳統使用權住宅條件更嚴苛，民眾接受度是大打問號。
長期居住權、信託、轉售限制與物權管理 內政部有疑慮 需跨部會討論
張善政日前親赴行政院會，爭取中央盡速核定「桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例」。據透露，內政部對制度設計提出疑慮，認為後續涉及長期居住權、信託、轉售限制與物權管理等問題，仍需跨部會討論。
根據「桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例」條文中第三章第十二條規定，可負擔住宅的土地、建物產權由桃園住都中心信託在指定「信託業者」名下，承購人則有信託財產的「使用管理權限」。
土地、建物產權由市府指定信託 實際所有權人有爭議
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，可負擔住宅經「財產信託」後，實務上究竟誰是實際所有權人，恐先出現爭議；而可負擔住宅貸款及後續可能衍生的繼承、代位清償等事宜複雜，都要銀行以專案方式辦理，才能減少爭議。
房產業者舉例，台灣已推動近二十年使用權住宅，但始終未被多數民眾接受，以較著名的台北車站旁「京站」為例，買家僅取得使用權憑證，建商有建物產權及地上權使用權限，土地卻是北市府所有；在沒有土地、建物產權情況下，買家只能拿著使用權憑證去申請房貸，不是碰釘子就是面臨成數低、利率高等難題。
永慶房仲網統計，近五年「京站」累積一三三筆交易資訊，僅少數每坪單價突破五字頭，多數落在四十萬至四十八．九萬元，對比周邊所有權住宅的新大樓，每坪動輒突破百萬元，使用權住宅行情僅市價的五至六折、甚至更低。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，可負擔住宅僅限自住，自然被剝奪收益權；另所有權受制於強制信託契約，承購民眾僅剩極為侷限的使用管理權，很難與一般住宅所有權相提並論；且政策採取去商品化的「限售、限購」規範，並強制訂下「原價（扣抵折舊）回售機制」，限制比傳統地上權住宅更嚴苛。