Yahoo房地產編輯部
更新時間2026年1月28日 週三 上午9:45


▲新竹湖口王爺壟重劃區預售案「京耀旭昇」則是直接邀請已購客回來，成交價直接降價重新簽約，誠意降價也讓建案迎來一波買氣。示意圖/Getty

【文／葉一秋】受到央行限貸令影響，房市呈現「量縮價緩跌」的態勢，許多早買預售屋的民眾眼睜睜看房價縮水，心裡淌血不止，近期新竹湖口王爺壟重劃區預售案傳出主動邀請已購客調降價格重新簽約，事實上這並非首例，之前台南善化也有建商主動退款給已購戶，市場讚嘆不已。
市況不佳，建案紛紛祭出許多優惠措施，希冀吸引買家目光，然而許多預售案礙於已購客的成交價格高，採送裝潢、送家具家電等方式，「檯面下」降價，就是希望實價登錄價依舊維持高價不變，但新竹湖口王爺壟重劃區預售案「京耀旭昇」則是直接邀請已購客回來，成交價直接降價重新簽約，誠意降價也讓建案迎來一波買氣。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，這屬於比較罕見的情況，「你買房子賺的錢也不會多分給建商啊！」，如果買房賺錢建商要求加價才能交屋，大家也會覺得建商輸不起，買的房子跌價了，正常來講，就是自己負責、願賭服輸。
主動調降價格回饋給已購客，建商這麼做可說十分佛心，建商也有不少好處，一來可以提升公司形象，二來是為了讓整個建案銷售可以順順利利，不會有已購客來鬧，第三培養死忠客層，甚至還能達到免費廣告效果，提升建案的曝光度，賣得比周邊建案便宜，把該區客層全部吸引過來，可說是好處多多，不然「ㄍㄧㄥ著（硬撐）也賣不掉」。

銷售率長期低於3成以下 銀行不買單
另一個層面可能會是來自於銀行的壓力，假設銷售率偏低，銀行的建融（建築融資）可能有被刁難的疑慮，銀行為了確保債權，雖然已經答應建商土建融，但要求建商定期回報銷售情況，如果銷售率一直沒有進展，銀行就會有建融要不要撥款的疑慮，這種情況從去年就有建商陸陸續續開始遇到，銷售率長期低於3成以下，建融比較難撥款下來。
何世昌指出，這一次市況確實是相當辛苦，市場冷熱冰火九重天好壞十分明顯，若銷售狀況不佳，案場再出什麼招數好像都沒有用，銷售狀況好的建案大部分是2種情形，一種是降價案，如寶佳機構的建案，在台中潭子、北屯、高雄仁武等地，降價的案子幾乎都快要完銷了，如仁武的建案，只賣每坪26、28萬元，「超殺的，看得我都想買。」
另外一種是一線品牌建商的案子，價格很貴，還在創新高價，還是賣得很好，如國泰建設台南的「國泰原美」，已銷售6成多，潤泰在北士科「潤泰之森」、華固在央北的「華固譽誠」、還有元利、漢皇建案，台中則有由鉅建設在太平的小宅「由鉅敘真」，這些品牌建商的銷售狀況都很好。
▲房市冷熱冰火九重天好壞十分明顯，近期銷售狀況好的建案大部分是2種情形，一種是降價案，另外一種是一線品牌建商的案子，其餘建案銷售大多陷入苦戰。示意圖/Getty

中產階級以下買家消失 雲端、地底房子賣最好
這種奇異的市場，何世昌認為，這是整個經濟環境的塑造，這次房市被打下來，是央行硬壓抑下去，過去的邏輯發展，房市與經濟表現連動關係緊密，但這次經濟好、出口旺、股市強、房市冷，史上罕見的情況，台灣億元富豪越來越多，人數持續創新高，這批人不受到限貸令影響，影響最大的大部分是中產階級以下的買家消失，只能往更便宜的價格才會去搶，而有錢人要買住得安心的房子，就會往品牌建商靠攏，加以預售屋禁止轉讓，只能跟建商購買，結果就是雲端上跟地底下的建案買得很好，地表上的案子賣得很差。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，建商持續有低首付、送家電、彈性付款等促銷活動，未來也不排除有更多建商跟隨王爺壟建案的腳步，讓已購客同享降價紅利，實際上建商價格已有確切讓步，不再使用花招，直接回到區域應有的行情，雖然非真正降價，但比起其他高高掛的價格，確實比較吸引人。
如近期桃園龜山大案只有4字頭，雖然龜山4字頭並不會太少見，畢竟是區域亮點大案，4字頭吸引不少買氣，如新北板橋溪崑雖然位處蛋白區，但為板橋門牌，新案5字頭也有頗有吸引力，可以期待2026年新興地帶回到區域行情，不再走高，但蛋黃區價格持續走高，依舊是不變的狀況。